Download miễn phí Luận văn Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản vay vốn tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG - TECHCOMBANK. 2
1.1. Giới thiệu khái quát ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. 2
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. 2
1.1.2. Cơ cấu, tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương - Techcombank 5
1.1.2.1. Hội đồng quản trị 5
1.1.2.2. Ban kiểm soát 5
1.1.2.3. Ban tổng giám đốc 6
1.1.2.4. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp 6
1.1.2.5. Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân 7
1.1.2.6. Khối quản trị nguồn nhân lực 8
1.1.2.7. Trung tâm nguồn vốn 9
1.1.2.8. Khối thẩm định và quản trị rủi ro tín dụng 9
1.1.2. Tình hình, hoạt động kinh doanh của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank những năm gần đây. 10
1.2. Tình hình thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 11
1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư và công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 11
1.2.1.1. Đặc điểm, các loại hình dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 11
1.2.1.2. Vai trò và yêu cầu của công tác thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 14
1.2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. 15
1.2.2.1. Khái quát tình hình cho vay và thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank. 15
1.2.2.2. Quy trình thẩm định các dự án kinh doanh bất động sản 17
1.2.2.2.1. Kiểm tra hồ sơ vay vốn: 17
1.2.2.2.2. Thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 18
1.2.2.2.3. Thẩm định dự án đầu tư 18
1.2.2.2.4. Phân tích rủi ro, các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro 18
1.2.2.2.5. Lập báo cáo thẩm định 18
1.2.2.2.6. Trình duyệt khoản vay 19
1.2.2.2.7. Hoàn tất thủ tục thế chấp, cầm cố tài sản 19
1.2.2.2.8. Ký hợp đồng thẩm định, giải ngân phát tiền vay 19
1.2.2.3. Nội dung thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Techcombank 19
1.2.2.3.1. Xem xét, đánh giá sơ bộ theo các nội dung chính của dự án 19
1.2.2.3.2. Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án 20
1.2.2.3.2.1. Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án 20
1.2.2.3.2.2. Đánh giá về cung cầu sản phẩm 20
1.2.2.3.2.3. Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án 21
1.2.2.3.2.4. cách tiêu thụ và mạng lước phân phối 21
1.2.2.3.2.5. Đánh giá, dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án 22
1.2.2.3.3. Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án 22
1.2.2.3.4. Đánh giá, nhận xét nội dung phương diện kỹ thuật 22
1.2.2.3.4.1. Địa điểm xây dựng 22
1.2.2.3.4.2. Quy mô sản xuất và sản phẩm của dự án 23
1.2.2.3.4.3. Công nghệ, thiết bị 23
1.2.2.3.4.4. Quy mô, giải pháp xây dựng 24
1.2.2.3.4.5. Môi trường, phòng cháy chữa cháy 24
1.2.2.3.5. Đánh giá về phương diện tổ chức, quản lý thực hiện dự án 24
1.2.2.3.6. Thẩm định tổng nguồn vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn 24
1.2.2.3.6.1. Tổng vốn đầu tư của dự án 24
1.2.2.3.6.2. Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực hiện dự án 25
1.2.2.3.6.3. Nguồn vốn đầu tư 25
1.2.2.3.7. Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án 26
1.2.2.3.8. Đánh giá về mưc độ rủi ro của dự án 26
1.2.2.4. Phương pháp thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 29
1.2.2.4.1. Phương pháp phân tích theo trình tự 29
1.2.2.4.2. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu 30
1.2.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy 31
1.3. Minh hoạ thực tế 32
1.3.1. Nhu cầu vốn 32
1.3.2. Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn 32
1.3.2.1. Giới thiệu khách hàng vay vốn 32
1.3.2.2. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh 34
1.3.2.3. Tình hình tài chính (báo cáo tài chính do công ty lập, chưa được kiểm toán) 34
1.3.2.4. Quan hệ với tổ chức tín dụng 37
1.3.3. Công tác thẩm định dự án đầu tư 37
1.3.4. Nhận định và đề xuất của phòng thẩm định 47
1.3.4.1. Nhận định và đánh giá của phòng thẩm định 47
1.3.4.2. Đề xuất của phòng thẩm định 48
1.3.5. Đánh giá về công tác thẩm định dự án “Mipec Tower” 53
1.4. Đánh giá thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương –Techcombank 54
1.4.1. Những kết quả đạt được, nguyên nhân đạt được kết quả 54
1.4.1.1 Những kết quả đạt được 54
1.4.1.2. Nguyên nhân đạt được các kết quả 59
1.4.2. Những hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân 59
1.4.2.1 Những hạn chế còn tồn tại 59
1.4.2.2. Nguyên nhân của những hạn chế trên 62
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG- TECHCOMBANK 64
2.1. Định hướng phát triển của ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương- Techcombank 64
2.1.1. Định hướng phát triển chung 64
2.1.2. Định hướng phát triển cho công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 65
2.1.2.1. Xu hướng phát triển của ngành bất động sản trong thời gian tới 65
2.1.2.2. Định hướng phát triển của ngành bất động sản trong thời gian tới 68
2.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 69
2.2.1. Nhóm các giải pháp liên quan đến kỹ thuật nghiệp vụ thẩm định 69
2.2.1.1. Giải pháp về nguồn nhân lực 69
2.2.1.2. Về quy trình thẩm định và tổ chức thẩm định 70
2.2.1.3. Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định 70
2.2.1.4. Hiện đại hoá công nghệ, nâng cao phương tiện phục vụ công tác thẩm định 72
2.2.2. Nhóm các giải pháp chung 72
2.3. Một số kiến nghị 73
2.3.1. Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Việt Nam 73
2.3.2. Với ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank 74
2.3.3. Kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước 75
2.3.4. Kiến nghị khác 75
KẾT LUẬN 77
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-03-23-luan_van_hoan_thien_cong_tac_tham_dinh_cac_du_an_k.seTbnxH5wK.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-65602/Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
n lương, chi phí quản lý… của ngành theo các định mức kinh tế - kỹ thuật chính thức hay các chỉ tiêu kế hoạch và thực tế.
+ Các chỉ tiêu về hiệu quả đầu tư
+ Phân tích so sánh lựa chọn phương án tối ưu
+ Các tỷ lệ tài chính doanh nghiệp phù hợp với hướng dẫn hiện hành của nhà nước, của ngành đối với từng loại hình doanh nghiệp
Phương pháp này có ưu điểm là đánh giá được tính hợp lý và các chỉ tiêu của dự án, từ đó rút ra được kết quả đánh giá chính xác của dự án. Tuy nhiên, phương pháp này quy trình thẩm định phải tính toán phức tạp, đòi hỏi độ chính xác cao, bên cạnh đó các chỉ tiêu so sánh không được so sánh với các doanh nghiệp trong và ngoài nước
1.2.2.4.3. Phương pháp phân tích độ nhạy
Để đánh giá được độ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các kết quả tính toán trước sự biến đổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra trong qua trình thực hiện dự án, cần tiến hành phân tích độ nhạy của dự án.
- Nội dung phương pháp:
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài chính khi các yếu tố có liên quan chỉ tiêu đó thay đổi. Phân tích độ nhạy nhằm xem xét mức độ nhạy cảm của dự án đối với sự biến động của các yếu tố liên quan, hay nói một cách khác phân tích độ nhạy nhằm xác định hiệu quả của dự án trong điều kiện biến động của yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính đó.
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư biết được dự án nhạy cảm với những yếu tố nào hay nói cách khác yếu tố nào gây nên sự thay đổi nhiều nhất của chỉ tiêu hiệu quả xem xét để từ đó có biện pháp quản lý chúng trong quá trình thực hiện dự án.
- Các phương pháp phân tích độ nhạy:
+ Phương pháp 1: Phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét
+ Phương pháp 2: Phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính xem xét để đánh giá độ an toàn của dự án.
+ Phương pháp 3: Cho các yếu tố có liên quan chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi trong giới hạn thị trường, người đầu tư và quản lí dự án chấp nhận được.
+ Phương pháp 4: Sử dụng độ lệch chuẩn, hệ số biến thiên để phân tích độ nhạy
Phương pháp này có ưu diểm lựa chọn dự án có độ an toàn cao, có thể dự kiến được những bất trắc xảy ra trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp này bắt đầu với các giả định nên tốn thời gian phân tích…
1.3. Minh hoạ thực tế
Ngày 20/03/2009, chi nhánh Techcombank Hoàn Kiếm gửi hồ sơ dự án “ Dự án Mipec Tower” của công ty cổ phần hoá dầu quân đội cho phòng thẩm định, ngân hàng Techcombank. Đây là một dự án xây dựng kinh doanh tổ hợp văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp…
1.3.1. Nhu cầu vốn
+ Đơn vị vay vốn: Công ty cổ phần hoá dầu Quân đội (Ipec)
+ Số tiền vay: 200.000.000.000 VNĐ
+ Mục đích vay: đầu tư dự án xây dựng trung tâm thương mại, căn hộ cao cấp và các phòng cho thuê tại số 229 Tây Sơn - Đống Đa - Hà Nội
+ Thực hiện vay: 24 tháng, thời hạn mỗi khoản vay theo tiến độ phụ thuộc vào nguồn thu từ bán căn hộ
+ cách thu nợ: Gốc trả cuối kỳ, lãi trả hàng tháng
+ Tài sản đảm bảo: toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trên đất của dự án Mipec Tower. Toàn bộ nguồn thu từ bán căn hộ
1.3.2. Công tác thẩm định, đánh giá khách hàng vay vốn
Khi dự án được đưa đến ngân hàng Techcombank, phòng tín dụng dựa trên phương pháp so sánh, đối chiếu các thông tin khách hàng cung cấp. Cán bộ phòng tín dụng đã tổng kết, và rút ra những nét khái quát sau:
1.3.2.1. Giới thiệu khách hàng vay vốn
- Tên công ty: công ty CP hoá dầu Quân đội (Mipec)
- Địa chỉ: số 1B, đường Hoàng Diệu, Phường Quán Thánh, quận Ba Đình, Hà Nội
- Đăng kí kinh doanh: số 0103003405 do sở kế hoạch và đầu tư TP Hà Nội cấp ngày 22/12/2003, thay đổi lần 9 ngày 04/08/2008
- Vốn điều lệ: 330 tỷ đồng
- Vốn chủ sở hữu đến 31/12/2008: 260 tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư của chủ sở hữu 233 tỷ đồng
- Mã số thuế: 0202436307
Loại hình: công ty cổ phần
Ngành nghề kinh doanh: - Kinh doanh các sản phẩm dầu mỡ nhờn
- Kinh doanh các sản phẩm hoá dầu và dầu khí
- Kinh doanh thiết bị dầu khí
- Tư vấn, môi giới, cho thuê, kinh doanh bất động sản
- Tư vấn đầu tư xây dựng
- Dịch vụ quản lý bất động sản, trung tâm thương mại
- Kinh doanh dịch vụ kho bãi, cầu cảng, dịch vụ vận tải phục vụ vận chuyển xăng dầu, khí đốt…
- Người thay mặt ký kết vào giấy tờ giao dịch với ngân hàng:
Đào Ngọc Thạch.
Chức vụ : chủ tịch hội đồng quản trị
Cơ cấu cổ đông
Bảng 4: Cơ cấu cổ đông của doanh ngiệp
STT
Tên các thành viên góp vốn
Số tiền (VNĐ)
Tỷ lệ
1
Công ty xuất nhập khẩu tổng hợp Vạn Xuân
67.980.000.000
21%
2
NHTMCP Quân đội
29.997.000.000
9%
3
Tổng công ty xăng đầu VN
33.000.000.000
10%
4
Các cá nhân
199.023.000.000
60%
Phòng thẩm định – Ngân hàng Techcombank
Kết luận của cán bộ thẩm định: Công ty cổ phần hoá dầu quân đội có tư cách pháp nhân, ngành nghề kinh doanh hợp pháp, hợp lệ và đầy đủ điều kiện pháp lý để vay vốn của NH thương mại cổ phần kỹ thương – Techcombank
1.3.2.2. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
Công ty đang hoạt động trong 5 lĩnh vực chính bao gồm:
- Xăng pha chế: công ty mua xăng A92 trong nước và nhập khẩu Naptha. Sau dó tiến hành pha chế thành xăng RON 83, mảng này thường chiếm khoảng từ 25-30% / tổng doanh thu của công ty
- Đại lý xăng dầu: công ty làm tổng đại lý bán xăng dầu cho Petrolimex. Mảng kinh doanh này thường chiếm khoảng từ 50-55%/ doanh thu.
- Dầu mỡ nhờn: công ty có một nhà máy dầu mỡ nhờn tại Bạch Đằng, Hải Phòng (diện tích 9.000 m2) bắt đầu khai thác từ tháng 12/2005 với công suất 15.000 tấn dầu nhờn/năm và 2000 tấn dầu mỡ/năm, mảng kinh doanh này chiếm khoảng 6% doanh thu
- Dầu mỡ nhờn thương mại: công ty bán chủ yếu nhập khẩu sản phẩm dầu của Nhật (Identmitsu) và cung cấp cho các đơn vị trong quân đội. Doanh thu từ mảng này chiếm khoảng 9% tổng doanh thu.
- Dịch vụ ăn uống và cho thuê bất dộng sản: hiện tại công ty có nhà hàng Phượng Vỹ tại số 04 Bạch Đằng, Hồng Bàng Hải Phòng: gồm 2 tầng, phục vụ ăn uống với sức chứa 1000 thực khách, dịch vụ tiệc cưới, hội nghị, hội thảo và cho thuê đất tại km5 Hải Phòng - Hà Nội. Doanh thu từ mảng kinh doanh này chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong hoạt động của công ty
1.3.2.3. Tình hình tài chính (báo cáo tài chính do công ty lập, chưa được kiểm toán)
Đại diện công ty cổ phần hoá dầu quân đội đã đưa số liệu hoạt động sản xuất, kinh doanh của công ty trong những năm gần đây. Cán bộ thẩm định và khái quát tình hình hoạt động của công ty như sau:
Bảng 5: Bảng cân đối tài sản
Tài sản
2007
2008
Nguồn vốn
2007
2008
I. Tài sản ngắn hạn
- Tiền
- Phải thu
- Tồn kho
- TSNH ≠
II. Tài sản dài hạn
- TSCĐ
-Các khoản đầu tư TC dài hạn
- Tài sản dài hạn ≠
203,381
67,110
52,869
76,846
6,554
45,558
23,014
21,000
1,543
494.067
193.009
199.337
100.402
1.317
137.340
91,034
43,500
2,806.
I. Nợ phải t...
