ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

ĐẶNG THỊ KIM THANH

NGHIÊN CỨU CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Mã số: 60.34.01.02

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trương Hồng Trình


Đà Nẵng – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Các số liệu, kết quả do trực tiếp tác giả thu thập, thống kê và xử lý. Các
nguồn dữ liệu khác được tác giả sử dụng trong luận văn đều có ghi nguồn
trích dẫn và xuất xứ.
Tác giả luận văn

Đặng Thị Kim Thanh





2.2.1. Chọn mẫu nghiên cứu và thu thập số liệu.............................................33
2.2.2. Kiểm tra tính phân phối chuẩn của các biến.........................................34
2.3. PHƯƠNG PHÁP XỬ LÝ DỮ LIỆU........................................................35
2.4. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU......................................................................35
2.5. GIẢ THIẾT VỀ MỐI TƯƠNG QUAN GIỮA HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG..............................................................36
2.6. MÔ TẢ CÁC BIẾN TRONG MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐO
LƯỜNG...........................................................................................................40
2.6.1. Biến phụ thuộc – Hiệu quả tài chính của doanh nghiệp........................40
2.6.2. Biến độc lập...........................................................................................41
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2................................................................................46
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU....................................................47
3.1. THỰC TRẠNG HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA CÁC DOANH NGHIỆP
BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
VIỆT NAM......................................................................................................47
3.1.1. Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE............................................47
3.1.2. Chỉ số Tobin’s Q....................................................................................49
3.2. PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ TÀI
CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP....................................................................50
3.2.1. Thống kê mô tả các biến độc lập...........................................................50
3.2.2. Phân tích mối tương quan giữa các biến trong mô hình........................53
3.2.3. Mô hình hồi quy bội và phân tích kết quả.............................................55
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3................................................................................71
CHƯƠNG 4. THẢO LUẬN KẾT QUẢ VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH......72
4.1. THẢO LUẬN KẾT QUẢ........................................................................72
4.2. CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA CÁC
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM........................................74



40

Bảng 2.2.

Tóm tắt nghiên cứu các biến ảnh hưởng đến giá trị
doanh nghiệp và cách đo lường

45

Bảng 3.1.

Thống kê mô tả Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu

47

Bảng 3.2.

Thống kê mô tả Chỉ số Tobin’s Q

49

Bảng 3.3.

Thống kê mô tả các biến độc lập

50

Bảng 3.4.


Kết quả thực hiện hồi mô hình 1 với biến phụ thuộc
TOBINSQ

Bảng

Kết quả thực hiện hồi mô hình 2 với biến phụ thuộc

3.12.

TOBINSQ

Bảng

Kết quả thực hiện hồi mô hình 3 với biến phụ thuộc

3.13.

TOBINSQ

Bảng 3.14

Kết quả phân tích thực nghiệm khi đo lường Hiệu quả

56
57
58
59
60
63
65

để so sánh giữa các doanh nghiệp cùng ngành có vẻ như thuyết phục được các
nhà đầu tư hơn, giúp nhà đầu tư đọc số liệu dự báo tương lai của doanh
nghiệp đơn giản và dễ hiểu hơn.


2

Chính vì vậy, tác giả đã lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân tố ảnh
hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm
yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” để nghiên cứu trong phạm vi
luận văn này.
2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung cơ bản sau:
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tài chính và xác
định mô hình cho phép nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài
chính của doanh nghiệp;
- Vận dụng mô hình đã xây dựng trong nhận diện, đánh giá các nhân tố
ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết
trên thị trường chứng khoán Việt Nam;
- Tiến hành đo lường và đánh giá mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tới
hiệu quả tài chính, từ đó rút ra một số kết luận và hàm ý chính sách đối với
các doanh nghiệp bất động sản và các chủ thể liên quan.
3. Câu hỏi nghiên cứu
- Hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện
nay như thế nào?
- Có những nhân tố nào tác động đến hiệu quả tài chính của các doanh
nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán?
- Những nhân tố đó tác động như thế nào đến hiệu quả tài chính của các
doanh nghiệp bất động sản?
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

thông tin chứng khoán như cophieu68.com; vietstock.com; cafef.com.
- Phương pháp phân tích
+ Đề tài đã sử dụng phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích,
đánh giá hiệu quả tài chính của các công ty niêm yết ở Việt Nam.


4

+ Đề tài sử dụng hồi quy bội nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến
hiệu quả tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam. Từ bộ dữ liệu thu thập được, đề tài đã sử dụng phần
mềm phân tích dữ liệu SPSS 20.0 để xây dựng mô hình hồi quy phân tích các
nhân tố tác động đến hiệu quả tài chính của doanh nghiệp.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Hệ thống hóa các kết quả nghiên cứu trên thế giới cũng như trong nước
về hiệu quả tài chính làm cơ sở nghiên cứu cho đề tài này.
Xác định sự ảnh hưởng của các nhân tố: cấu trúc vốn (tỷ lệ nợ, tỷ lệ nợ
ngắn hạn, tỷ lệ nợ dài hạn), quy mô doanh nghiệp, tốc độ tăng trưởng và hiệu
suất sử dụng tài sản đến hiệu quả tài chỉnh của các doanh nghiệp bất động sản
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có
định hướng trong việc xây dựng chiến lược nhằm đạt được mục tiêu tài chính
ngắn hạn và dài hạn của doanh nghiệp mình.
7. Bố cục đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn nghiên cứu được trình bày với
kết cấu gồm các chương sau:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết
Ở chương này, tác giả đưa ra các lý thuyết cơ bản về hiệu quả tài chính
của doan nghiệp, xác định các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính.
Chương 2: Thiết kế nghiên cứu

hiện thấy nợ ngắn hạn có mối quan hệ dương và có ý nghĩa thống kê với hiệu
quả đo lường bằng ROE, và nợ dài hạn có mối quan hệ âm có ý nghĩa thống
kê với ROE.


6

Nghiên cứu của Weixu (2005), Dữ liệu nghiên cứu bao gồm 1,130 công
ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải. Kết quả nghiên cứu
cho thấy Hiệu quả tài chính (ROE) bị tác động rất lớn bởi biến tỷ lệ nợ. Hiệu
quả tài chính có mối tương quan mạnh phi tuyến bậc 2, bậc 3 khi tỷ lệ nợ


8

Mahdi và cộng sự (2014) Nghiên cứu mối quan hệ giữa quy mô và tuổi
doanh nghiệp với hiệu quả tài chính được đo lường bằng Tobin’s Q. Mẫu
nghiên cứu 96 công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Tehran giai
đoạn 2008-2011, phân tích hồi quy tuyến tính với phần mềm SPSS. Kết quả
mô hình cho thấy, quy mô và tuổi doanh nghiệp có tác động cùng tích cực đến
chỉ số Tobin’s Q.
Nghiên cứu khác của Hoque và cộng sự vào năm 2014, nghiên cứu dữ
liệu của 117 công ty sản xuất được niêm yết trên thị trường chứng khoán ở
Dhaka của Bangladesh, trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2012. Thông
qua phương pháp hồi quy bằng phần mềm SPSS, Hoque và cộng sự đã tìm
thấy được: Tỷ số nợ trên vốn chủ sở hữu, tỷ số trả lãi vay, tỷ số tài sản cố định
trên tổng tài sản, tỷ số tài sản trên vốn chủ sở hữu có xu hướng tác động cùng
chiều đến Tỷ suất sinh lời của Vốn chủ sở hữu (ROE).
Nghiên cứu của Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) về các nhân tố ảnh hưởng
đến cấu trúc tài chính và hiệu quả tài chính bằng phương pháp đường dẫn để
phân tích số liệu của 428 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán
Việt Nam đã chỉ ra tác động của cấu trúc tài chính đến hiệu quả tài chính. Kết
quả cho thấy hiệu quả kinh doanh (ROA), cấu trúc tài chính có quan hệ tỉ lệ
thuận với hiệu quả tài chính (ROE).
Trong nghiên cứu của Chu Thị Thu Thủy và cộng sự (2015), Nghiên cứu
sử dụng số liệu của 230 công ty cổ phần phi tài chính niêm yết trên Sở giao
dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) giai đoạn năm 2011-2013
trong 14 ngành. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra rằng hiệu quả tài chính của các
công ty bị ảnh hưởng đáng kể bởi tỷ lệ vốn nhà nước, đòn bẩy tài chính, năng
lực quản lý, quy mô công ty, khả năng thanh toán nhanh và chu kỳ sản xuất
kinh doanh của công ty. Mặt khác, nghiên cứu cũng chỉ ra tác động dương (+)
của ROA lên tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE).

Quy mô

Tác động ngược chiều

Nợ

Tác động ngược chiều

Agarwal
và Doanh thu và tăng
Tác động cùng chiều
cộng sự (2001) trưởng doanh thu
Quy mô

3

Kết quả tác động đến
hiệu quả tài chính

Mesquita
và Tỷ lệ nợ ngắn hạn
Lara (2003)
Tỷ lệ nợ dài hạn

Weixu (2005)

Tác động cùng chiều
Tác động cùng chiều
Tác động ngược chiều


Wang và cộng có cơ hội tăng trưởng Tác động cùng chiều
sự (2010)
trung bình)
Tỷ lệ nợ (nhóm còn
Tác động ngược chiều
lại)


11

7

Cheng và cộng Cấu trúc vốn
sự (2010)
Tốc độ tăng trưởng

Có tác động mạnh

8

Onaolapo
&
Tỷ lệ nợ
Kajola (2010)

Tác động ngược chiều

9

Gill và cộng sự


Tỷ lệ vốn nhà nước,
đòn bẩy tài chính, năng
Chu Thị Thu
lực quản lý, quy mô
Thủy và cộng
Có ảnh hưởng đáng kể
công ty, khả năng
sự (2015)
thanh toán nhanh, chu
kỳ sản xuất kinh doanh

Tác động cùng chiều

Tác động cùng chiều
Tác động cùng chiều


12

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. TỔNG QUAN VỀ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DOANH NGHIỆP
1.1.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả tài chính của doanh nghiệp
a. Khái niệm hiệu quả
Hiệu quả là phạm trù kinh tế hiện nay còn nhiều quan điểm chưa đồng
nhất, các nhà nghiên cứu đứng dưới góc độ, phạm vi khác nhau lại đưa ra một
quan điểm khác nhau về phạm trù này. Theo Paul A Samuemlson viết trong
cuốn Kinh tế học chỉ ra: “Hiệu quả tức là sử dụng một cách hữu hiệu nhất các

nhất định và việc sử dụng nguồn lực một cách thông minh.
Cùng theo quan điểm trên, Trần Thị Thu Phong (2013) đưa quan điểm:
“Biểu hiện cao nhất, tập trung nhấp của hiệu quả kinh doanh là khả năng sinh
lời (sức sinh lời), nên việc phân tích hiệu quả kinh doanh phải tập trung phân
tích khả năng sinh lời của các nguồn lực sử dụng cho hoạt động kinh doanh.
Tuy nhiên, khả năng sinh lời chỉ có thể đạt được khi doanh nghiệp có năng
lực hoạt động tốt, thể hiện thông qua việc quản lý và sử dụng có hiệu quả các
nguồn lực của doanh nghiệp. Chính vì vậy, để đánh giá được đầy đủ hiệu quả
kinh doanh theo đó sẽ bao gồm phân tích 2 nội dung là phân tích hiệu quả
hoạt động và phân tích khả năng sinh lời”.


14

Tác giả Đoàn Thục Quyên (2015) cho rằng: “Hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp là phạm trù kinh tế phản ánh mối quan hệ giữa kết quả kinh
doanh mà doanh nghiệp mà doanh nghiệp thu được với chi phí hoặc nguồn
lực bỏ ra để đạt được kết quả đó. Hiệu quả kinh doanh được xác định bằng
các chỉ tiêu kinh tế đặc trưng, phản ánh mối quan hệ tỷ lệ so sánh giữa chỉ tiêu
phản ánh kết quả kinh doanh đạt được với các chỉ tiêu phản ánh chi phí hoặc
nguồn lực đã sử dụng vào sản xuất kinh doanh nhằm đạt được mục tiêu của
doanh nghiệp”.
Như vậy, có thể thấy rằng có nhiều quan điểm về phạm trù hiệu quả
kinh doanh và cách thức xác định hiệu quả tài chính của doanh nghiệp, theo
quan điểm của tác giả, tác giả đồng thuận với cách thức tiếp cận khái niệm
hiệu quả tài chính của các nhà khoa học Nguyễn Văn Tạo, Trần Thị Thu
Phong, Đoàn Thục Quyên. Trong phạm vi nghiên cứu này, chúng tôi sử dụng
khái niệm hiệu quả tài chính của doanh nghiệp là phạm trù kinh tế phản ánh
mối quan hệ giữa kết quả kinh doanh mà doanh nghiệp mà doanh nghiệp thu
được với chi phí hoặc nguồn lực bỏ ra để đạt được kết quả đó, được thể hiện

Hiệu quả tài chính là chỉ tiêu quan trọng sử dụng để phân tích, đánh giá,
rút kinh nghiệp đặc biệt trong việc phục vụ đưa ra các quyết định, lựa chọn
phương án kinh doanh. Do hiệu quả tài chính là phạm trù tổng hợp, do vậy
cần nhìn nhận hiệu quả tài chính theo nhiều tiêu chí, khía cạnh, phạm vi khác
nhau để có cái nhìn sâu sắc hơn về hiệu quả tài chính.