MỤC LỤC
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng

vii

Danh mục hình

viii

MỞ ĐẦU

1

1


1.2.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).

7

1.2.2 Cộng hòa Pháp

8

1.2.3 Trung Quốc

10

1.2.4 Thái Lan

11

1.3 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam

12

1.3.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai

12

1.3.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

12

1.3.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003


2.1 Đối tương nghiên cứu

38

2.2 Phạm vi nghiên cứu.

38

2.2.1 Về không gian nghiên cứu:

38

2.2.2 Về thời gian nghiên cứu:

38

2.3 Nội dung nghiên cứu

38

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hải Dương, tỉnh Hải
38

Dương.
2.3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

38

2.3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

41

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Hải Dương

41

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

41

3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội

41

3.1.3 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của thành phố
Hải Dương

48

3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất
thành phố Hải Dương

49

3.2.1 Tình hình chung về quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố

iv

49


76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

77

Kết luận

77

Kiến nghị

78

TÀI LIỆU THAM KHẢO

80

PHỤ LỤC

82

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa


Phổ thông trung học

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TW

Trung ương

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký


Tình hình biến động sử dụng đất thời kỳ 2007 – 2014

51

3.3

Kết quả thẩm định hồ sơ chuyển QSD đất năm 2007 đến năm 2014

61

3.4

Kết quả đăng kí biến động khác từ năm 2007 đến năm 2014

61

3.5

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Hải Dương

63

3.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Hải Dương

64

3.7


Sơ đồ vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ở Việt Nam

26

3.1

Sơ đồ hành chính thành phố Hải Dương

47

3.2

Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2014 của thành phố Hải Dương

49

3.3

Sơ đồ quy trình Đăng ký lần đầu

55

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, di sản
của nhân loại, dân tộc. Con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ đất và khi chết cũng
trở về với đất, vì vậy đất đai gắn bó máu thịt với con người nói chung và mỗi gia

việc đơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với
các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất
ở Việt Nam. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công
khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu
giao dịch. Công nghệ thông tinvà trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng
ký đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành
chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp
giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử
dụng đất, đặc biệt là tại các đô thị.
Thành phố Hải Dương là trung tâm công nghiệp, thương mại và dịch vụ
của tỉnh, đồng thời là một trong những trung tâm về công nghiệp của Vùng kinh
tế trọng điểm Bắc bộ. Thành phố Hải Dương hiện là 1 đô thị trong vùng Thủ đô
Hà Nội. Cùng với các thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, thành phố Hải Dương sẽ
được đầu tư để trở thành một trong 3 đô thị cấp trung tâm vùng (đô thị cấp 1) và
là một trung tâm công nghiệp của vùng. Trong những năm vừa qua, quá trình đô
thị hóa diễn ra mạnh mẽ, thị trường bất động sản đang thời kỳ phát triển, giá trị
về đất ngày càng được nâng cao, đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Vì
vậy việc thực hiện giao dịch về đất đai trên địa bàn thành phố tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất rất nhiều, dẫn đến việc quá tải trong công việc, dồn
hồ sơ, không thực hiện đảm bảo thời gian trình tự thủ tục hồ sơ đất đai theo quy
định cả cấp phường và cấp thành phố.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh
giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương" dưới
sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – Giảng viên khoa Quản lý đất
đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của Phòng Tài

2


1.1.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).

4


1.1.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục
vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch
thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh
nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là
hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được
thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của
các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người
làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác
nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có
quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán.
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các
giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi
đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao
những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng,2005).

6


b) Đăng ký quyền

7


Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn
phòng định giá viên trưởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang
Victoria đã được đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký
là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám
sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.1.3. Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản
ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai
có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công;
Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS
1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo
quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2
loại song hành là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ
mới được lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới
thiết kế dưới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực
hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký
vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu
lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra
cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua. Mục lục này được
lập dưới dạng sổ. Hiện tại Quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ
thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng
ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên
trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche
được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.2. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa

đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi
định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được
phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị trí
quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một cách
chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch. Mọi hợp đồng,

9


văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm
sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các
cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham
gia thông qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp
nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký
kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người
đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối
của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.

-

Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy
đủ thông tin cụ thể về bất động sản. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau
đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau. Đối
với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa
kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với
thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính.
Để phân biệt BĐS đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau

là hàng hoá, thuộc loại chuyển dịch không phái trả tiền (No paid transfer) hoặc
không tham gia vào kênh lưu thông trên thị trường; trong hệ thống nền kinh tế
quốc dân không có thành phần bất động sản(Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.4. Thái Lan
Diện tích đất của Thái Lan gồm 514.000km2, chia thành 76 tỉnh. Khoảng
45% diện tích là đất canh tác, còn lại là đất rừng và đất trống. Theo Luật đất đai
Thái Lan, có 2 loại đất: đất sở hữu nhà nước và đất sở hữu tư nhân. Đất sở hữu
nhà nước bao gồm đất công, đất thuộc chính phủ. Có nhiều cơ quan liên quan đến
quản lý đất đai như: Cục lâm nghiệp Hoàng gia, Cục quản lý đô thị, Cục địa
chính..., mỗi cơ quan có nhiệm vụ riêng theo quy định của pháp luật.
Việc đăng ký các quyền và các văn bản pháp lý có liên quan đến bất động
sản được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tài sản cần đăng ký, người
dân sẽ dễ dàng nhận ra liệu họ có bị ràng buộc bởi quyền lợi của người nào đó
không và có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về tài sản, đặc
biệt là các bất động sản hay các quyền lợi thực tế có liên quan khác.
Các hồ sơ đăng ký có thể được lập qua việc ghi chép các thông tin cơ bản,

11


những thay đổi của khu đất trong giấy chứng nhận quyền đối với lô đất đó như
giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền ưu tiên sử dụng
đất, giấy chứng nhận thanh tra đất đai bao gồm các tài liệu về các quyền và văn
bản pháp lý của bất động sản ngoài đất.
Thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu tương đối thuận tiện. Bất
kỳ người nào có nguyện vọng đăng ký các quyền và các giấy tờ pháp lý liên quan
đến bất động sản phải đem theo một văn bản chứng thực quyền sở hữu của mình
đối với mảnh đất đó chuyển tới cán bộ có thẩm quyền tại khu vực có mảnh đất
hoặc bất động sản đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất
đai ở cấp tỉnh, huyện, quận. Cán bộ có thẩm quyền phải thẩm vấn các bên có liên

còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính,
đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất”
(Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993)
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai bắt
đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai
trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác
quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi có Luật đất đai
năm 2013
- Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Đăng ký quyền sử
dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác
định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Điều 46 Luật Đất đai năm 2003 quy định việc đăng ký quyền sử dụng
đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường
hợp sau đây (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003):
+ Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất;
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp

13


vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
+ Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;



1.3.5. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
- Khoản 15 Điều 3 Luật Đât đai 2013 quy định: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính;
- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất:
+ Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được
giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu;
+ Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần
đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và
có giá trị pháp lý như nhau;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng
ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
- Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì
người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có
quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
- Khoản 1 Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Hồ sơ địa chính bao gồm
các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người
được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các

những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được
nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

16


liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn,
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm
thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
+ Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
+ Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số
liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã
cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng
số và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2
Điều 95 và khoản 1 Điều 96) (Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, 2013);
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động (khoản 3, 4 Điều 95);
- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95) là Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận
đã cấp hoặc được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý
theo quy định của Chính phủ trong trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều
kiện cấp giấy chứng nhận;
- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất
(Khoản 6 Điều 95) là 30 ngày (kể từ ngày biến động), trường hợp thừa kế thì tính
từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu
lực là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. (Khoản 7 Điều 95) (Quốc hội

18


nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Quy định cụ thể 07 (bảy) trường hợp không được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (Điều 19, Nghị định 43/2014/CP quy định chi tiết thi hành
một số điều của Luật Đất đai đã được Chính phủ ban hành ngày 15/5/2014);
Bên cạnh đó, Nghị định cũng quy định một số trường hợp cá biệt nhưng
được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 29, Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Như vậy, Luật Đất đai năm 2013 với nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới
trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai đã bảo đảm hơn
quyền và lợi ích cho người sử dụng đất.
1.4. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất