BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-----
-----
VÕ DIỆU LINH
TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
HÀ NỘI - 2012
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-----
-----
VÕ DIỆU LINH
TÌM HIỂU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN
GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI,
nghiệp – Hà Nội, Lãnh ñạo Viện Sau ðại học, Khoa Tài nguyên và Môi
trường, ñặc biệt các thầy, cô giáo trong Bộ môn Quản lý ñất ñai.
Tôi bày tỏ lời cảm ơn tới anh chị em ñồng nghiệp, gia ñình, bạn bè ñã
ñộng viên tạo mọi ñiều kiện tốt nhất ñể tôi hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn
Võ Diệu Linh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
ii
MỤC LỤC
Lời cam ñoan
Error! Bookmark not defined.
Lời cảm ơn
Error! Bookmark not defined.
Mục lục
Error! Bookmark not defined.
Danh mục viết tắt
v
3
1.2.2
Yêu cầu
3
2
TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
4
2.1
Cơ sở lý luận về giá ñất
4
2.1.1
Khái quát chung về giá ñất
4
2.1.2
Cơ sở khoa học hình thành giá ñất
23
2.2.2
Công tác ñịnh giá ñất tại Việt Nam
26
3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
30
3.1
Nội dung nghiên cứu:
30
3.2
Phương pháp nghiên cứu
30
3.2.1
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
32
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
33
4.1
ðiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Hoàng Mai thành
phố Hà Nội.
33
4.1.1
ðiều kiện tự nhiên
33
4.1.2
ðiều kiện kinh tế - xã hội
36
4.2
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của Quận Hoàng Mai
50
4.5.1
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm I
55
4.5.2
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm II
62
4.5.3
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm III
67
4.5.4
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ñường, phố nhóm IV
73
4.6
Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở khu vực nghiên cứu
85
5.2
Kiến nghị
86
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
88
iv
DANH MỤC VIẾT TẮT
UBND
Ủy ban nhân dân
KT-XH
Kinh tế - xã hội
QSDð
Quyền sử dụng ñất
Tên bảng
Trang
4.1
Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm quận Hoàng Mai 36
4.2
Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 của quận Hoàng Mai thành phố
Hà Nội
43
4.3
Khung giá ñất ở tại ñô thị
45
4.4
Giá ñất ở quy ñịnh tại Quận Hoàng Mai năm 2011
47
4.5
Chênh lệch giá trung bình trên các vị trí của các ñường phố
79
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
vi
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
2.1
ðồ thị cung và cầu ñất ñai
2.2
ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn
10
4.1
Sơ ñồ các tuyến ñường, phố trên ñịa bàn quận Hoàng Mai
70
4.7
Phố Trần ðiền
71
4.8
Giá ñất thị trường trung bình các ñường, phố nhóm IV
75
4.9
ðường Lĩnh Nam
76
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
8
vii
1. ðẶT VẤN ðỀ
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ñánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất ñộng sản. Như
chúng ta ñã biết thị trường bất ñộng sản luôn luôn ñồng hành và có tác ñộng
rất lớn ñến nền kinh tế xã hội của mọi quốc gia, thị trường bất ñộng sản phát
triển có nghĩa là nền kinh tế ñang ñi lên. Từ năm 1990 trở lại ñây, thị trường
bất ñộng sản có nhiều diễn biến phức tạp ñã ảnh hưởng không tốt ñến nền
kinh tế ñất nước, mới ñây Nhà nước ñã ban hành Luật ñất ñai 2003 và cụ thể
hơn là nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 quy ñịnh về khung giá
các loại ñất và phương pháp xác ñịnh giá ñất. Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP
ngày 27/7/2007 sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/NðCP ñể ñiều tiết thị trường này, tuy nhiên thị trường bất ñộng sản vẫn ñặt ra rất
nhiều thách thức. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường,
giá ñất ñược hình thành và vận ñộng theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Và trên thực tế giá ñất
chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố.
Quận Hoàng Mai có vị trí cửa ngõ phía nam của thành phố Hà Nội có
tổng diện tích tự nhiên là 3.981,40 ha với 14 phường. ðịa giới hành chính của
quận tiếp giáp với các quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Long Biên và các
huyện Thanh Trì, Gia Lâm. Hiện nay Hoàng Mai là khu vực phát triển ñô thị,
là ñầu mối giao thông quan trọng với vị trí ñịa lý thuận lợi cho phát triển kinh
tế xã hội như: thị trường tiêu thụ sản phẩm hàng hoá rộng lớn; mạng lưới giao
thông thuỷ bộ thuận tiện; có ñiều kiện thu hút các nhà ñầu tư trong và ngoài
nước, tiếp thu những tiến bộ khoa học kỹ thuật mới, trình ñộ quản lý tiên
tiến... vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai còn nhiều bất cập, giá ñất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác
bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư, khi
người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao ñất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, thực hiện các quyền của người sử dụng ñất…
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
2
3
2. TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận về giá ñất
2.1.1. Khái quát chung về giá ñất
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu ñược từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục ñích sử dụng nhất ñịnh. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu ñất. Tuy nhiên, giá trị của ñất ñai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của ñất ñai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói ñất ñai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính ñúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá ñất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời ñiểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền kinh tế xã hội, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu ñất và các bên có liên quan;
giá ñất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ mục
ñích của Nhà nước. Cả 2 loại giá ñất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong ñó giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ở trạng thái tĩnh tương
ñối, còn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñịnh và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá quyền sử dụng ñất. Tại ðiều 4 Luật ðất
ñai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng ñất là số tiền tính trên một ñơn vị
diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có
các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền. Trong
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
5
chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu
của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt
ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản. [10]
ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu ở
những mảnh ruộng có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản ñầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. ðây là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội
và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng ñất loại tốt và
loại vừa có thể thu ñược một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng ñất thuộc sở
hữu của ñịa chủ nên lợi nhuận phụ thêm ñó ñược chuyển cho ñịa chủ dưới
hình thức ñịa tô chênh lệch. Như vậy, ñịa tô chênh lệch gắn liền với sự ñộc
quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng ñất. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại
cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước và nguồn gốc của
ñịa tô chênh lệch là do lao ñộng tạo ra. Có hai loại ñịa tô chênh lệch: ñịa tô
chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II.
- ðịa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích ñất nhưng kết quả thu ñược
mua ñất phải giảm ñi, vì lúc này người mua sẽ ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ
có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống
thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do
ñó giá ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất. ðương nhiên ñó
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
7
phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương
ñối dài ñể loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế
quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông
thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết ñịnh giá ñất ñai nói
chung, chứ không quyết ñịnh giá ñất ñô thị cao hơn giá ñất nông nghiệp. [10]
Giả sử chúng ta ñã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh ñất ñai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh ñất ñai không có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan ñến
các ñiều luật không nhất quán thì người kinh doanh ñất ñai cũng sẽ hành ñộng
như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
ñất mang lại và chi phí ñã bỏ ra. [10]
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác ñộng lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá ñất luôn biến ñộng.
P
tăng lên, thì ñường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, ñiểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không ñổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường ñất ñai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn ñề này có ý nghĩa ñặc biệt trong ñịnh giá ñất bởi vì khả năng
cung về ñất ñai trên thị trường luôn cố ñịnh về không gian, vì ñất ñai không
thể di chuyển ñược từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không ñều giữa các ñịa phương do do các yếu tố: ñiều kiện phát triển, vị trí
ñịa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút ñầu tư...
ðể phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả ñể ñiều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể ñiều tiết giá ñất thông qua việc ñiều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu ñược xem như hàm số của giá. Theo Luật ðất ñai 2003, hiện ở
nước ta có hai loại giá ñất ñược xác ñịnh căn cứ vào cơ chế hình thành là:
giá do Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải bám sát giá thị trường. Giá
ñất do Nhà nước quy ñịnh dùng ñể áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước
với người sử dụng ñất. Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng ñất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường ñể tính giá của
thửa ñất (công tác ñấu giá QSDð).
Hình 2.2 minh họa sự tương tác của cung và cầu quyết ñịnh giá của ñất
trong thời gian ngắn. ðồ thị cung S là một ñường thẳng ñứng nghĩa là số
lượng ñất là cố ñịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra ñất. Do
vậy, giá của nó thay ñổi theo nhu cầu của từng ñịa phương. Khi ñồ thị cầu
tăng lên từ ñiểm D lên D1, thì giá tăng từ ñiểm G lên G1.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
9
2.1.3.1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng ñồng ñến giá ñất phát sinh ảnh hưởng tổng thể ñến mức giá cả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
10
ñất trong ñiều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ ñó trở thành cơ sở ñể
quyết ñịnh giá cụ thể cho các loại ñất.
a. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu ñến giá ñất có mối liên quan mật thiết với mật
ñộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia ñình. Mật ñộ
nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu ñối với ñất tăng vì thế giá ñất tăng lên. Tố
chất nhân khẩu thường có tương quan với trình ñộ ñược giáo dục và tố chất
văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn ñến
giá cả ñất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật
tự ổn ñịnh môi trường tốt ñẹp, do ñó về tâm lý tạo ñược ấn tượng tốt ñẹp cho
mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu ñối với loại này nên thúc ñẩy giá ñất
tăng lên.
Do sự thay ñổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của
ñô thị hóa, kết cấu gia ñình ngày càng nhỏ. ðại gia ñình truyền thống tam ñại,
tứ ñại ñồng ñường dần dần bị thay thế bằng gia ñình nhỏ lấy ñôi vợ chồng
làm trung tâm. Sự thay ñổi kết cấu nhân khẩu gia ñình này sẽ làm tăng nhu
cầu ñối với nhà ở một cách tương ứng.
b. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn ñịnh có ảnh hưởng lớn ñối với giá ñất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng ñến giá ñất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn ñịnh chính trị: Tình trạng ổn ñịnh chính trị là tình trạng
quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do ñó tổng thu cầu về
ñất tăng tác ñộng làm giá ñất tăng lên. Xu thế biến ñộng về nhu cầu ñất tương
ñối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức ñộ dự trữ và ñầu tư : Mức ñộ dự trữ và mức ñộ ñầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì ñầu tư cũng tăng tương
ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ và ñầu tư ñối với
giá ñất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức ñộ dự trữ ñối
với mức giá ñất. Mức ñộ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia ñình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
12
và sự biến ñộng giá cả trong thị trường nhà ñất tác ñộng qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức ñộ ñầu tư vì phần lớn số tiền
ñầu tư trong thị trường BðS là các khoản vay hoặc ñem tài sản nhà ñất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà ñầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà ñầu tư và nhân viên ñịnh giá cần
nắm ñược tình hình vốn ñầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về
cho vay làm nhà ở, ñặc biệt là tình hình về biến ñộng mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình ñộ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến ñộng vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về ñất ñai và giá ñất.
ñ. Nhân tố hành chính
Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nước ñến giá cả ñất thông qua các văn
bản luật, chính sách…Nhà nước ñóng vai trò ñiều tiết vĩ mô nhằm ñảm bảo
lợi ích cho toàn xã hội. Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau
ảnh hưởng tới giá ñất: Chế ñộ ñất, chế ñộ nhà ở, quy hoạch ñô thị, chính sách
giá ñất, chính sách thuế, chế ñộ quản lý giao thông và sự biến ñổi về hành
ñiện lực, ñiện thoại, khí ñốt, hơi nước sưởi ấm cho ñến nhà trẻ, trường học,
công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét ñến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
ñảm, mức ñộ ñồng bộ và cự ly ...
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp ñến sức khoẻ và ñời
sống của cộng ñồng. ðặc biệt ñối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết ñịnh ñến giá ñất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá ñất qua tính chất sử dụng ñất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những ñiều kiện hạn chế sử dụng ñất, chế ñộ
quản lý giao thông...
Mức ñộ ảnh hưởng ñến giá ñất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng ñất chức năng khác nhau
trong ñô thị.
2.1.3.3. Nhân tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ ñặc trưng và ñiều kiện của bản thân thửa ñất, nên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
14
cũng gọi là nhân tố thửa ñất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt ñến giá ñất tức là
ảnh hưởng ñến giá cả của từng thửa ñất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại ñất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá ñều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng ñến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng ñến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Chiều sâu: Loại ñất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố ñều khó sử
dụng nên ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh ñất ñẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … ñều không
qua các ñiều kiện ñất ñai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng ñất ñai ñể ñịnh
giá cả ñất ñai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua ñiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ñất của những thửa
ñất có khả năng thay thế cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, rồi thông qua so
sánh với nó ñể xác ñịnh giá cả cho thửa ñất ñang chờ ñịnh giá, nghĩa là
phương pháp so sánh thường dùng trong ñịnh giá ñất là lấy nguyên tắc thay
thế làm cơ sở. ðiều cần chú ý là, do ñặc ñiểm về tính cố ñịnh, tính cá biệt và
số lượng giao dịch ít của ñất ñai, khi ñịnh giá ñất rất khó tìm ñược thửa ñất
thay thế có ñiều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau như thửa ñất chờ ñịnh
giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và ñiều kiện ñất
ñai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường ñể xác ñịnh giá cả cho
các thửa ñất chờ ñịnh giá theo nguyên tắc thay thế.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ñịnh giá. [10]
2.1.4.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa ñất có khả năng sử dụng vào nhiều mục ñích khác nhau, trong
số ñó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng
trái với các qui ñịnh của chính quyền ñịa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………
16
Copyright: Tài liệu đại học ©