1
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG GIAI ĐOẠN ĐẨY MẠNH CÔNG NGHIỆP HOÁ ĐẤT NƯỚC
(Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam"
của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright)

Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới chính
sách đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm đột
phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3
nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng minh tính
đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy
đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước nông
nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là
tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá là chính sách đất đai.
Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nền
kinh tế hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao trong
xuất khẩu trên thế giới. Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn này sẽ
quyết định việc đất nước có trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay không.
Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta lựa
chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trình
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp
(có người đề nghị nên gọi là Đổi mới lần II). Để chủ đạo quá trình đầu tư làm
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào
của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất),
thị trường lao động và thị trường vốn. Như vậy, cần tìm động lực cho 3 thị trường
nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ giữa 3 thị trường đó.
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố
quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng

đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá
đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho
nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần
kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà
nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương
về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị
trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất
động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh
nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới
quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003
của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội
dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm
thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản. Luật
Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên
thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai
nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo
đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất.
Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở
trong trạng thái "đóng băng". Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động
sản, cần phân tích thật chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn
10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất
do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá
đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10

3

doanh; có sai phạm trong việc tự động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu
tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
Thứ tư, đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các
công trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước
và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều
khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít, chưa
động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước.
Thứ năm, đối với thị trường bất động sản nông nghiệp có thể thấy: việc
chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản
xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
đang còn nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi

4
đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện
của dân còn nhiều.
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản
trong giai đoạn 5 năm tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau:
Một là cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc
đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong
cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở,
văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị
trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức
cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có
sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Hai là cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm
đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất
động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công
khai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ba là cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư
phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà

hoạch sử dụng đất, đổi mới hệ thống tài chính bất động sản, hoàn thành hệ thống
đăng ký và cấp giấy chứng nhận về bất động sản, tăng cường năng lực cho bộ máy
tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh
tra phải có hiệu quả, vi phạm pháp luật phải được xử lý kịp thời.
Nhân dân ta, mọi người đều mong đợi, kỳ vọng vào những sách lược do Đại
hội Đảng khoá X quyết định, tìm đúng được điểm đột phá cho sự nghiệp tiếp tục
đổi mới sẽ thực hiện thành công quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước để nước ta chắc chắn trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.