Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM
Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế, luật pháp,
chính trị, xã hội... Chính vì vậy, để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất
động sản, đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ.
3.1. Một số giải pháp đối với thị trường sơ cấp:
Trên thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, chủ yếu diễn ra những giao dịch giữa
Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, trong đó Nhà nước là bên giao và cho thuê đất. Để
thị trường này hoạt động có hiệu quả, bảo đảm những điều kiện thuận lợi cho sự phát triển
của thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất và bất động sản, cần thực hiện một số giải pháp
sau đây:
1. Cung và cầu về bất động sản bộc lộ sự bất cân đối lớn, trong khi nhân dân và doanh
nghiệp có nhu cầu rất lớn về bất động sản chưa được đáp ứng thì nhiều doanh nghiệp Nhà
nước, cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang đã kéo dài tình trạng sử
dụng không hiệu quả đất đai, nhà xưởng. Vì vậy, Nhà nước cần có các biện pháp toàn diện
về vấn đề này, theo đó:
- Đối với những diện tích đang được sử dụng đúng mục đích thì tiến hành cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức này.
- Đối với những diện tích đất đã giao hoặc cho thuê nhưng được sử dụng không có
hiệu quả, lãng phí, Nhà nước phải có các biện pháp kiên quyết và thích hợp để thu hồi lại
nhằm tạo quỹ đất, phân bổ lại cho những mục đích sử dụng có hiệu quả. Những biện pháp
này cũng phải được thực hiện nghiêm khắc đối với các hộ gia đình và cá nhân lấn chiếm
đất công trái phép.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 36 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
- Đối với những diện tích để hoang hoá đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian
thì Nhà nước cần phải nhanh chóng thu hồi lại mà không cần phải có sự đồng ý của tổ chức
có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này.
- Đối với những diện tích đã và đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê,
chuyển nhượng... sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp thỏa đáng để giải

thông qua các doanh nghiệp này để thuê đất hoặc nhận giao đất qua hợp đồng. Các doanh
nghiệp này được quyền thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan quản
lý Nhà nước có thẩm quyền, sau đó giao lại cho các dự án... Ngoài ra, các doanh nghiệp này
còn được Nhà nước giao đất hoặc cho khai thác và phát triển các vùng đất mới, nhằm tạo
hàng hóa bất động sản cung cấp cho thị trường, trong một số trường hợp nhằm bình ổn thị
trường và thực hiện các chính sách xã hội. Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần
thực hiện một số biện pháp như đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho các
doanh nghiệp, cho phép họ sử dụng các vùng đất chưa khai phá làm vốn ban đầu, và đặc
biệt là đầu tư phát triển nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp này.
3.2. Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp
Thị trường này là hết sức phức tạp, những vấn đề nảy sinh ở tất cả các khâu và các yếu
tố giao dịch, vì vậy, các giải pháp phải có tính bao trùm, toàn diện và đồng bộ. Tuy nhiên,
cơ bản nhất, có thể tập trung vào một số nội dung sau đây:
1. Chính thức hóa thị trường phi chính quy. Nền tảng quan trọng hàng đầu để có thể
chính thức hóa được thị trường phi chính quy là phải hợp thức hóa được các tài sản bất
động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất
cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Đây là cơ sở quan trọng để quản lý đất đai và cũng
được xem là biện pháp lâu dài để có thể làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Để đẩy
nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước các
cấp. Tiến tới, chỉ cần UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 38 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ thời
hạn xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Các trường hợp đã có đủ giấy tờ
theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất gửi thẳng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phải qua sự xem xét
của cơ quan Nhà nước trung gian. Nếu bộ máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng
nhận này thì một số công việc có thể giao cho các tổ chức tư thực hiện.
Tiếp đó, cần hoàn thiện các tổ chức dịch vụ thị trường bất động sản với các hoạt động

thống bất động sản lại là một công cụ thông tin để hỗ trợ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi
cho giao dịch bất động sản.
4. Để đáp ứng nhu cầu về cải thiện điều kiện ở, nhà chung cư cao tầng là giải pháp tất
yếu không những ở thành phố mà ở các thị xã, thị trấn và cả ở nông thôn, bởi chỉ trong
vòng 60 năm mà dân số nước ta đã tăng hơn 3 lần (từ 25 triệu dân lên đến 80 triệu dân) dù
đã trải qua 30 năm chiến tranh, trở thành nước có mật độ dân số cao hơn cả Trung Quốc.
Việc xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đòi hỏi một mặt phải có những doanh
nghiệp đủ mạnh (vốn, kỹ thuật, nhân lực, quản lý...), mặt khác phải có chính sách tạo điều
kiện của Nhà nước, theo đó:
- Cần mở rộng hơn nữa để các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tham gia và mạnh
dạn đầu tư vào xây dựng, kinh doanh nhà chung cư. Doanh nghiệp thuộc các thành phần
kinh tế được bình đẳng trong việc dự thầu các gói thầu xây dựng và kinh doanh nhà chung
cư.
- Các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà chung cư thuộc các thành phần
kinh tế đều cần được hưởng một số chính sách riêng, bao gồm:
+ Không phải trả các chi phí về đất đối với các diện tích dành ra trong khuôn viên
các khu chung cư để trồng cây xanh, thảm cỏ, làm đường đi và các công trình
công cộng khác cho nhân dân trong khu chung cư.
GVHD: Th S Phan Thị Mỹ Hạnh 40 SVTH: Huỳnh Phương Nguyệt
Chương III. Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM
+ Không phải trả các chi phí xây dựng hệ thống cung cấp điện, nước ngoài hàng
rào khu chung cư.
+ Được dành tầng một và tầng dưới mặt đất để sử dụng vào các hoạt động kinh
doanh dịch vụ, các căn hộ chỉ làm từ tầng hai trở lên để bán hoặc cho thuê.
+ Được vay vốn dài hạn từ các tổ chức tín dụng hoặc quỹ phát triển đô thị hoặc
quỹ phát triển đô thị; được huy động vốn từ những người có nhu cầu mua hoặc
thuê nhà tại chung cư; được huy động vốn từ sự tham gia kinh doanh của các tổ
chức, cá nhân trong xã hội.
+ Kinh doanh nhà chung cư được giảm hoặc miễn một số loại thuế so với kinh
doanh nhà biệt thự, văn phòng, khách sạn.