Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:
Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển biến
theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc gia
châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa trên
cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hớng nổi
bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển của dân
số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớc phát triển.
Theo Báo cáo phát triển thế giới 2003 đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu tiên
trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ở các đô thị và
các thành phố. Xu hớng đô thị hóa nhanh cũng đa đến những hậu quả bất lợi cho
đời sống đô thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hởng sâu
sắc đến đời sống văn hóa tinh thần của con ngời,
Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó. Quá
trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miền
Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không
mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam đang trở
thành hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc. Đặc biệt ở các
vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội - TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi
động hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai.
áp lực với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao
cho hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất đợc. Với một
quỹ đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp
sang đất khu công nghiệp nh hiện nay đã có tính hiệu quả hay cha? Ngời ta thờng
nghĩ đến mặt lợi nh cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơng bổng, dịch vụ xã hội,
năng suất lao động cao hơn, nó góp phần chuyển hớng phát triển kinh tế và là
động lực dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Bên cạnh
đó, chúng ta cũng nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp ra sao?
Thực tiễn cho thấy yêu cầu phải kiểm soát sự phát triển đô thị theo các dự án phát

Minh.
-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính, tổng
hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những nhận
định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai.
Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Cờng đã giúp đỡ em hoàn
thành đề án này.

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc
chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp.
I. Các khái niệm:
1. Khái niệm đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo nghĩa
rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.(Theo
Luật đất đai 2003)
2. Khái niệm đất khu công nghiệp:
Đất khu công nghiệp là một loại đất phi nông nghiệp. Đây là loại đất đang đợc sử
dụng hoặc sẽ đợc sử dụng (trong quy hoạch) vào phục vụ khu công nghiệp.
Khu công nghiệp hiêủ theo nghĩa rộng bao gồm: khu công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao.Trong đó:
-Khu công nghiệp là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất
hàng công nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới
địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ tớng chính phủ
quy định.
- Khu chế xuất là nơi tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu
và có ranh giới địa lí nhất định và không có dân c sinh sống do Chính phủ và Thủ
tớng chính phủ quy định.
- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kĩ thuật cao và
các đơn vị hoạt động phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao

+ Hiu qu trao i: L hiu qu c xỏc nh bng mi quan h so sỏnh gia
cỏc yu t u t vi kt qu mang li. Xỏc nh da trờn t s
P
P
q
d

+ Hiu qu kinh t: L hiu qu c xem xột trong mi quan h gia hiu qu
k thut v hiu qu trao i cú c giỏ tr mang li nhiu nht so vi chi phớ
u t b ra.
Nhng trng hp xy ra trong quan h gia hiu qu k thut, trao i v
kinh t:
Q

Website: Email : Tel : 0918.775.368
* Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra, được
biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích làm gia
tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô đất đai.
* Mối quan hệ giữa gia tăng diện tích với gia tăng các yếu tố sản xuất khác để
cùng tạo ra một khối lượng sản phẩm nhất định, quyết định sự thay thế diện tích
sử dụng và các yếu tố đầu tư khác, chú ý khai thác theo chiều sâu.
* Mối quan hệ giữa các yếu tố trong việc sử dụng cùng một đơn vị diện tích đất
đai: Người ta có thể lựa chọn các mục đích sử dụng khác nhau đối với một quỹ
đất đai nhất định, với cách phân bổ khác nhau thì hiệu quả mang lại có thể khác
nhau.
Từ đó đặt ra một vấn đề là: Mối quan hệ nào sẽ đạt được hiệu quả cao nhất về
mặt kinh tế - kĩ thuật.
Cơ sở để xác định các phân vùng đất đai cho mục đích nào đó thì dựa vào hiệu
quả tổng hợp mang lại của việc sử dụng đất đai vào những mục đích khác nhau.
So sánh hiệu quả này sẽ lựa chọn được mục đích sử dụng đất hợp lí nhất. Về mặt

nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân bố sử
dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp sang
đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng, một số
điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính chất
này qua đồ thị bên:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là do
qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt động
kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc càng
giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp
sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại dịch
vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt động thương
mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt động công
nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường cong hiệu
quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát triển. Vấn đề
không phải đơn thuần chuyển nông nghiệp sang phi nông nghiệp, nhu cầu này
chỉ tạo ra mâu thuẫn làm mất cân đối cung cầu trong việc sử dụng đất đai ở khu
vực II và khu vực III. Phải phân bố đất đai sao cho hợp lí nhất, hiệu quả nhất.
4. Các quy định pháp luật về việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1.Căn cứ để chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Theo Luật đất đai 2003-Điều 31, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất bao gồm:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch
xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt;
b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Các điều luật liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển

quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu
hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)
* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lí
chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất , phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
-Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 hằng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không
thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính
tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho Nhà nước.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 57)
+ Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không
có đất để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường
bằng tiền, người bị thu hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống,
đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố trí việc mới.
+ Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và
việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất.
d) Quy định riêng cho đất khu công nghiệp:
+ Đất KCN bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất, các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng

h tng ca t chc kinh t, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng kinh
doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t chc, cỏ
nhõn nc ngoi khỏc u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng KCN.
+ Ngi s dng t trong KCN phi s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc
nh, c cp giy chng nhn quyn s dng t v cú cỏc quyn v ngha v
theo quy nh ca Lut ny.
Trng hp chuyn nhng quyn s dng t trong KCN thỡ ngi nhn
chuyn nhng phi tip tc s dng t ỳng mc ớch ó c xỏc nh.
+ Ngi thuờ li t trong KCN trc ngy Lut t ai 2003 cú hiu lc thi
hnh m ó tr tin thuờ li t cho c thi gian thuờ li hoc tr tin thuờ li t
cho nhiu nm m thi hn thuờ li t ó tr tin cũn li ớt nht l 5 nm thỡ t
chc kinh t cú cỏc quyn quy nh ti iu 110 ca Lut ny, H gia ỡnh, cỏ
nhõn cú cỏc quyn quy nh ti iu 113 ca Lut ny.
II. Nội dung đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
1. Sự cần thiết và tính hợp lí của việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp:
Việt Nam là một nớc nông nghiệp, nên các thành phố, thị trấn, thị tứ ở nớc ta đợc
hình thành trớc hết từ nhu cầu chính trị, xã hội hơn là nhu cầu kinh tế. Trong lịch
sử, chỉ có hai đô thị đợc hình thành do yêu cầu kinh tế nhng rồi nó lại nhanh
chóng lụi tàn do không đủ điều kiện hoạt động. Do sự phát triển yếu kém của công
nghiệp và thơng nghiệp trong lịch sử cho nên c dân đô thị Việt Nam chủ yếu là các
công chức hành chính, hởng lơng Nhà nớc, hoạt động văn hóa, giáo dục, một phần
nữa là thơng nhân với buôn bán nhỏ, thợ thủ công. Hiện nay, các khu công nghiệp
mới theo mô hình các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế mở
đang hình thành với quy mô, chất lợng phát triển rất khác nhau. Mô hình xây dựng
khu công nghiệp vẫn là các kết câú hạ tầng kĩ thuật dành cho việc sản xuất là chủ
yếu, các cơ sở hạ tầng xã hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã
hội vẫn cha đợc chú trọng, thờng sử dụng các hạ tầng xã hội cua các khu dân c bên
cạnh đó (xã, phờng). Đó là các khu công nghiệp cha hoàn chỉnh về mặt kết cấu hạ

mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụng một cách sáng tạo vào điều kiện cụ thể
của đất nớc mình, bỏ qua những khâu gây lãng phí thời gian và không cần thiết.
Cũng là một nớc xuất phát điểm là một nớc chủ yếu là sản xuất nông nghiệp và
buôn bán nhỏ, chỉ nhờ việc vận dụng sáng tạo và biết đặt định hớng cụ thể, rõ ràng
mà Singapo đã hoàn thành mục tiêu trở thành một nớc công nghiệp chỉ sau 15
năm. Thế còn mục tiêu đến năm 2020 đa Việt Nam trở thành một nớc công nghiệp
(Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội Đảng IX) liệu có thực hiện đợc hay không?
Thời gian công nghiệp hóa ngày càng đợc rút ngắn và chất lợng công nghiệp hóa
ngày càng đợc nâng cao. Đó đang là qui luật chung diễn ra trên thế giới, riêng với
Việt Nam chúng ta phải nắm bắt đợc những thành tựu khoa học kĩ thuật, tổ chức
công nghiệp, quản lí công nghiệp. Đồng thời, biết vận dụng hợp lí những giá trị
văn hóa vào quản lí kinh tế, để đặc trng công nghiệp hóa của nớc ta hòa nhập
nhng không bị hòa tan.
Do tính hiệu quả của sản xuất công nghiệp tập trung (đặc trng của tính kinh tế
theo qui mô), nó là nhân tố thúc đẩy sự ra đời của khu công nghiệp về qui mô và
cơ cấu phù hợp. Chính phủ ta đã thấy đợc u điểm của việc tăng cờng phát triển
KCN nhng các chủ trơng, chính sách cha thật sự phù hợp và thu hút nhà đầu t. Tuy
đã đợc qui hoạch nhng diện tích đất KCN bị bỏ hoang ở nớc ta là khoảng 60%
trong khi nhiều doanh nghiệp vẫn thiếu mặt bằng sản xuất. Có thể nêu một vài
nguyên nhân rút ra từ thực tế nh sau:
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Giá đất quá cao (ở Việt Nam giá thuê bình quân là 2-8$/1m
2
đất KCN, trong khi
ở Trung Quốc giá thuê chỉ là 0.5-1$/1m
2
). Dù đợc miễn thuế trong vài năm đầu,
không có rào cản nhng vẫn khiến các doanh nghiệp e ngại bởi riêng tiền thuê đất
đã chiếm khoảng 30% tổng vốn đầu t, lợng vốn chết này quá nhiều, làm giảm khả
năng sinh lời cho doanh nghiệp.

bng cỏch da vo cm tớnh, m phi nh lng da trờn cỏc k thut phõn tớch
chi phớ - li ớch. Gi s trc khi ra quyt nh nờn chuyn mc ớch s dng
hay khụng, ta cú cỏc d ỏn u t. i vi d ỏn u t t nhõn, cỏc doanh
nghip ra quyt nh u t nhm mc ớch ti a húa thu nhp hay ti sn ca
h. Nhng cõu hi t ra i vi u t cụng cng li khụng ging vi u t t
nhõn, chớnh ph hay cỏc cp chớnh quyn a phng cú rt nhiu mi quan tõm
khỏc ngoi hiu qu kinh t trc tip ca cỏc d ỏn u t; vn ngi ta quan
tõm khụng phi l d ỏn ú s em li bao nhiờu cho Ngõn sỏch Nh nc m l
s cú li ớch nh th no i vi s phỏt trin t nc, vi mc tiờu ti a húa
Website: Email : Tel : 0918.775.368
lợi ích xã hội. Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang xây dựng
KCN, lợi ích mà Chính phủ nhằm tới khi quy hoạch xây dựng KCN là đẩy
nhanh quá trình đô thị hóa đất nước, còn doanh nghiệp khi đầu tư vào xây dựng
KCN thì chú trọng xem xét lợi nhuận có thể đạt được.
Để đánh giá hiệu quả sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông
nghiệp sang đất khu công nghiệp, ta cũng lần lượt thực hiện theo các bước cơ
bản trong chu trình phân tích chi phí - lợi ích.
2.1. Xác định vấn đề:
Bước đầu tiên liên quan đến việc điều tra và đánh giá vấn đề, hoàn cảnh, cơ sở
của nó. Đây là cơ sở để đặt dự án vào phạm vi, bối cảnh rộng lớn như khu vực
và trong nước, đến địa phương, trước khi thu hẹp tập trung vào chính dự án hay
chương trình đó. Với dự án chuyển từ đất nông nghiệp sang đất KCN, ta xác
định các mục tiêu cần đạt tới và lợi ích xã hội, lợi ích của nhà đầu tư.
2.2. Xác định các ràng buộc thay thế:
Những ràng buộc trong việc đạt được các mục tiêu này sẽ được xác định để bảo
đảm rằng, tất cả các phương án thay thế được xét đến trong quá trình phân tích
là khả thi. Những ràng buộc có thể có đối với dự án chúng ta nghiên cứu là:
*Tài chính (ràng buộc ngân sách, giá trần, giá sàn);
*Phân phối (những yêu cầu liên quan đến việc phân phối lợi ích dự án cho các
cá nhân hoặc nhóm cá nhân);

dự án xây dựng KCN của chúng ta đang thời kì đánh giá hiệu quả bị ảnh hưởng
bởi việc Chính phủ mở một con đường đi qua KCN, nhưng ta lại không biết
chắc là người ta có xây dựng con đường đó trong thời gian hoạt động dự kiến
của KCN :hay không. Do đó, các ràng buộc tiềm ẩn nên được xác định một cách
rõ ràng .
2.4. Xác định lợi ích và chi phí:
Cần phải đưa ra một bản liệt kê tất cả các lợi ích và chi phí mong đợi phát sinh
từ dự án được đề xuất. Để xác định được các lợi ích và chi phí thì cần phải hiểu
rõ được chuỗi các nguyên nhân hay kết quả của dự án. Bản liệt kê có thể bao
gồm các khoản mục sau:
* Giá trị của sản phẩm phản ánh theo doanh thu phát sinh một cách trực tiếp
hoặc gián tiếp từ một dự án cụ thể;
* Giá trị các thiết bị cho dự án;
* Các chi phí tránh được- những chi phí có thể phát sinh trong tình huống không
làm gì cả hoặc tình huống không có dự án;
* Tiết kiệm nhờ hiệu suất - giảm mức chi tiêu hiện tại nhờ việc thực hiện dự án
hay chương trình;
* Lợi ích về y tế, môi trường và các lợi ích xã hội khác, tất cả các lợi ích này
hoặc không được tính theo giá thị trường hoặc được tính theo giá phản ánh
không đầy đủ giá trị của chúng;
* Giảm thất nghiệp…
Tương tự như vậy, đối với mỗi phương án thay thế, cần đưa ra một bản liệt kê
tất cả các chi phí. Có thể gồm một số khoản mục như sau:
* Chi phí vốn;
* Chi phí hoạt động của dự án và bảo trì toàn bộ vòng đời dự tính cho các máy
móc, thiết bị phục vụ cho dự án;
* Chi phí nhân công;
* Chi phí cho các yếu tố đầu vào khác (nguyên vật liệu, đầu vào cho sản xuất,
vận tải, cất trữ,…);
* Các chi phí nghiên cứu, thiết kế và phát triển;