Lời mở đầu
1.Tính cấp thiết của việc chọn đề tài:
Bắt đầu từ nửa sau thế kỉ 20, quá trình phát triển của nhân loại đã chuyển
biến theo hớng mới, tạo cơ hội cho các quốc gia đang phát triển, nhất là các quốc
gia châu á đã có những bớc phát triển mang tính nhảy vọt. Quá trình hiện đại hóa
trên cơ sở công nghiệp hóa đã làm cho quá trình đô thị hóa trở thành một xu hớng
nổi bật của các quốc gia đang phát triển vào thập kỉ 50-60. Tốc độ phát triển của
dân số đô thị ở các nớc đang phát triển đã nhanh hơn nhiều so với các nớc phát
triển. Theo Báo cáo phát triển thế giới 2003 đã dự đoán đến năm 2050, lần đầu
tiên trong lịch sử, đa số ngời dân ở các nớc đang phát triển sẽ đợc sống ở các đô
thị và các thành phố. Nhng ngời ta cũng khẳng định tính có hại của đời sống đô
thị, sự suy thoái về môi trờng, cạn kiệt tài nguyên, các ảnh hởng sâu sắc đến đời
sống văn hóa tinh thần của con ngời,
Là một nớc đang phát triển, Việt Nam cũng không nằm ngoài xu thế đó.
Quá trình đô thị hóa đang diễn ra sôi động trên khắp cả nớc, từ miền Bắc đến miền
Nam, từ miền xuôi đến miền ngợc, từ đồng bằng đến hải đảo, không đâu là không
mọc lên các khu công nghiệp, khu đô thị mới. Hệ thống đô thị Việt Nam thực sự là
hạt nhân của quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nớc. Đặc biệt ở các vùng
ngoại thành và ven đô Hà Nội-TP Hồ Chí Minh việc đô thị hóa diễn ra sôi động
hơn bao giờ hết, điều này đang gây ra áp lực ngày càng lớn đối với đất đai. áp lực
với đất đai là điều không thể tránh khỏi-bởi chúng ta chỉ có thể sử dụng sao cho
hợp lí nguồn của cải quốc gia chứ không thể thay đổi quỹ đất đợc. Với một quỹ
đất đai có hạn, chúng ta cần xem xét lại quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp
sang đất đô thị (cụ thể là đất khu công nghiệp) nh hiện nay đã có tính hiệu quả hay
cha? Nói đến đô thị ngời ta thờng nghĩ ngay đến mặt lợi nhiều hơn là mặt hại, trớc
tiên các đô thị lớn cung cấp nhiều cơ hội việc làm, lơng bổng, dịch vụ xã hội, năng
suất lao động cao hơn. Nó góp phần chuyển hớng phát triển kinh tế và là động lực
dịch chuyển cơ cấu kinh tế ở cả khu vực đô thị và nông thôn. Nhng chúng ta cũng
1
nên nhìn nhận lại mặt trái của quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất khu
công nghiệp ra sao?

Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hoàng Vn Cờng đã giúp đỡ
em hoàn thành đề án này.
2.Mục đích của đề tài:
Trên cơ sở các lí luận và những cơ sở khoa học, em sẽ phân tích thực tiễn
nội dung của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp, nêu ra các phơng pháp cần thiết để đánh giá hiệu quả sử dụng
đất. Đồng thời, em xin nêu ra một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả sử
dụng đất. Nội dung cụ thể của đề án gồm các phần nh sau:
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc chuyển mục đích sử
dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần II: Tình hình thực tê của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển
từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
Phần III: Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của việc chuyển mục đích
sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp.
3.Đối tợng và phơng pháp nghiên cứu:
-Đối tợng: Các vùng nông thôn có sự chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
khu công nghiệp đặc biệt là các vùng ngoại thành và ven đô Hà Nội và TP Hồ Chí
Minh.
-Phơng pháp nghiên cứu: Chủ yếu sử dụng phơng pháp so sánh, định tính,
tổng hợp trên cơ sở các số liệu đã đợc thu thập, từ đó rút ra những kết luận, những
nhận định, diễn biến xảy ra trong thực tế và xu hớng trong tơng lai.
3
Phần I: Cơ sở khoa học để đánh giá hiệu quả của việc
chuyển mục đích sử dụng đất khi chuyển đất nông
nghiệp sang đất đô thị.
I. Các khái niệm:
1. Khái niệm đất nông nghiệp:
Đất nông nghiệp là đất đợc dùng chủ yếu cho sản xuất nông nghiệp theo
nghĩa rộng, bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
(Theo Luật đất đai 2003)

là yếu tố vật chất được tăng lên.
Về nguyên lí, hiệu quả kĩ thuật đạt được khi
d
Q
∆
∆

≥
0. Hiệu quả kĩ thuật
là cao nhất khi
d
Q
∆
∆
là lớn nhất.
+ Hiệu quả trao đổi: Là hiệu quả được xác định bằng mối quan hệ so
sánh giữa các yếu tố đầu tư với kết quả mang lại. Xác định dựa trên tỉ số
P
P
q
d

+ Hiệu quả kinh tế: Là hiệu quả được xem xét trong mối quan hệ giữa
hiệu quả kĩ thuật và hiệu quả trao đổi để có được giá trị mang lại nhiều nhất so
với chi phí đầu tư bỏ ra.
Những trường hợp xảy ra trong quan hệ giữa hiệu quả kĩ thuật, trao đổi
và kinh tế:
* Mối quan hệ giữa việc tăng lên về diện tích sử dụng và kết quả tạo ra,
được biểu hiện thông qua hiệu quả kinh tế - kĩ thuật, tức sự gia tăng diện tích
làm gia tăng hiệu quả nhưng sự gia tăng không đều nên ảnh hưởng đến qui mô

Để xác định tính hiệu quả của việc chuyển mục đích sử dụng đất khi
chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị, chúng ta có thể sử dụng lý thuyết lợi thế
trong sử dụng đất đai. Có thể nói mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến đất
đai đều phải sử dụng lí thuyết về địa tô, vì vậy có thể sử dụng lí thuyết lợi thế.
Mức độ vận dụng tuỳ thuộc vào vị trí của đất đai trong hoạt động kinh doanh.
Các hoạt động kinh doanh trong nông nghiệp, công nghiệp khai khoáng, ngư
nghiệp, công nghiệp xây dựng, lựa chọn cảng khẩu, lựa chọn vị trí của các KCN,
KCX,… đều có thể vận dụng lí thuyết lợi thế. Đối với sản xuất nông nghiệp, đất
đai là tư liệu sản xuất chủ yếu không thể thay thế. Tuy nhiên, trong giai đoạn
hiện nay, nhu cầu đất đai thường xuyên tăng lên, đặc biệt là nhu cầu đất đai phi
nông nghiệp tăng rất nhanh. Điều đó đồng nghĩa với diện tích đất nông nghiệp
sẽ giảm xuống, bởi diện tích đất đai là không đổi. Quỹ đất nông nghiệp tuy giảm
nhưng luôn tồn tại vì trong sử dụng đất, đất đai sử dụng trong nông nghiệp luôn
được ưu tiên nhất, đất nông nghiệp có thể giảm do các ngành khác sử dụng
nhưng lại được bổ sung bằng một lượng đất chưa sử dụng nhưng có khả năng sử
dụng cho nông nghiệp vào quỹ đất nông nghiệp. Các ngành khác không thể phân
bố sử dụng hết đất nông nghiệp. Ta không chuyển hết phần dư đất nông nghiệp
6
sang đất phi nông nghiệp vì đất phi nông nghiệp chỉ tập trung tại một số vùng,
một số điểm phát triển chứ không phải ở mọi nơi. Ta có thể thể hiện rõ hơn tính
chất này qua đồ thị bên:
Gọi O là trung tâm đô thị, trung tâm đô thị mở rộng đến đâu không phải là
do qui định mà do phạm vi tập trung của hoạt động phi nông nghiệp, các hoạt
động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng, dịch vụ, nhà ở. Càng xa trung tâm, độ dốc
càng giảm nhanh; càng xa trung tâm thì việc xây dựng các nhà máy, khu công
nghiệp sẽ đạt hiệu quả cao hơn là các hoạt động sản xuất kinh doanh, thương
mại dịch vụ. Các vùng nằm trong bán kính OI, xây dựng phát triển các hoạt
động thương mại dịch vụ đạt hiệu quả cao nhất. Phần ngoài ra thuận lợi cho hoạt
động công nghiệp, nông nghiệp. Phạm vi phân bố hoàn toàn do độ dốc đường
cong hiệu quả này quyết định, phụ thuộc vào mức độ tập trung, trình độ phát

đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc
thu hồi đấtm bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lí quỹ đất đã thu
hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố
mà chưa có dự án đầu tư.
+ Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho
nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất thực hiện việc thu hồi đất theo quy
định. Đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn được giao cho UBND xã quản lí,
thuộc khu vực đô thị và khu vực đã được quy hoạch để phát triển đô thị được
giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý.
c) Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:
+Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới
có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
+ UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW lập và thực hiện các dự án tái
định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu
hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho
nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt
hơn nơi ở cũ.
*Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước đối
với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất đối với khu vực nông thôn, trường hợp
9
giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị
thu hồi đất được bồi thường bằng tiền phần chênh lệch đó.
(Theo Luật đất đai 2003-điều 42)
* Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và
việc xử lí chênh lệch giá đất liền kề giữa các khu vực, giữa các tỉnh, thành phố

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền
thuê đất hằng năm đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài; cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất
hằng năm đối với nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong KCN
thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất kinh hoanh
trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng; thuê đất, thuê lại đất gắn với
kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư
xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng
của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng
KCN.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh
trong KCN được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê
đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian dài thuê hoặc trả tiền
thuê đất hằng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức
kinh tế khác, người Việt Nam ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu
hạ tầng KCN; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước
ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN.
11
T chc, cỏ nhõn nc ngoi u t vo sn xut, kinh doanh trong KCN
c la chn hỡnh thc thuờ t ca Nh nc tr tin thuờ t mt ln cho c
thi gian thuờ hoc tr tin thuờ t hng nm; thuờ t, thuờ li t gn vi kt
cu h tng ca t chc kinh t, ngi Vit Nam nc ngoi u t xõy dng
kinh doanh kt cu h tng KCN; thuờ li t gn vi kt cu h tng ca t
chc, cỏ nhõn nc ngoi khỏc u t xõy dng kinh doanh kt cu h tng
KCN.
+ Ngi s dng t trong KCN phi s dng t ỳng mc ớch ó c

chất không điển hình nên ngời dân đô thị không thể chỉ dựa vào đô thị để duy trì
cuộc sống mà phải dựa vào nông thôn với nền sản xuất nông nghiệp truyền thống.
Sự liên hệ chặt chẽ với nông thôn trở thành một đặc điểm nổi bật của các đô thị
Việt Nam, thể hiện các tàn d của xã hội nông thôn trong đời sống đô thị. Làng
trong phố phờng với các thiết chế văn hóa truyền thống, nếp sống làng xã, vẫn
còn là một bộ phận hiện hữu của đô thị nớc ta. Thực tiễn này đòi hỏi các tiến trình
quản lí đô thị sẽ rất khác so với các đô thị Âu- Mỹ.Tuy nhiên, việc tăng mức đầu t
và chú trọng phát triển đô thị nói chung và khu công nghiệp nói riêng đã tạo lập
những tiền đề mở rộng các thị trờng hàng hóa và việc làm cho cả nông thôn và đô
thị.Nhìn tổng thể thì tỷ trọng của nông nghiệp có xu hớng giảm xuống và tỷ trọng
của khu vực công nghiệp và khu vực dịch vụ nói chung trong cơ cấu kinh tế của
các đô thị lớn lại có xu hớng tăng. Và tất yếu-để thực hiện quá trình này phải có sự
chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang để làm đất phục vụ cho khu
công nghiệp. Địa điểm xảy ra thờng là các vùng ngoại thành, ven đô.
Mặc dù còn nhiều khó khăn và bỡ ngỡ khi bắt tay vào phát triển khu công
nghiệp nhng Việt Nam cũng nhận đợc những thuận lợi lớn chính nhờ sự chậm
chân của mình. Chúng ta càng cần thiết giảm tỉ trọng đất sử dụng trong nông
nghiệp chuyển sang đất KCN bởi vì: Do tính quy luật rút ngắn thời gian công
nghiệp hóa là cơ sở hình thành KCN.Chúng ta thiếu những điều kiện tiền đề cho
quá trình công nghiệp hóa bởi xuất phát điểm quá thấp từ một nớc nông nghiệp
nghèo nàn. Nhng ngày nay, chính sách mở cửa và thông thoáng của Đảng và
13
Chính phủ nớc ta cũng nh nhu cầu về chuyển giao công nghệ đã giải quyết những
lo lắng của chúng ta về công nghệ. Mặt khác, Việt Nam có môi trờng đầu t khá tốt
và môi trờng chính trị ổn định nên rất gây sự chú ý, thu hút nhà đầu t nớc ngoài
nhờ tạo đợc tâm lí an toàn cho họ. Đã nhận đợc sự chuyển giao công nghệ của các
nớc đi trớc thì vấn đề của chúng ta là phải vận dụng thành quả khoa học kĩ thuật
của các nớc đi trớc sao cho đạt hiệu quả cao nhất. Thu nhận không có nghĩa là
chúng ta bớc lại những bớc mà ngời đi trớc đã bớc, mà phải vận dụng một cách
sáng tạo vào điều kiện cụ thể của đất nớc mình, bỏ qua những khâu gây lãng phí

+ Ngời dân cũng là một nhân tố gây không ít cản trở cho hoạt động đầu t
của các doanh nghiệp. Điều này do sự thiếu hiểu biết của ngời dân và khả năng
tuyên truyền đờng lối chính sách của các địa phơng cha tốt. Trớc khi chuyển từ đất
nông nghiệp sang đất khu công nghiệp, giá trị đất nông nghiệp có giá trị thấp. Vì
vậy, ngời dân chấp nhận mức đền bù theo khung giá đất nông nghiệp mà Nhà nớc
qui định khi thu hồi đất. Khi đầu t cơ sở hạ tầng vào phần đất đó, giá trị đất đợc
nâng cao gấp bội nên ngời dân thấy mình bị thiệt hại. Trờng hợp này đã diễn ra ở
nớc ta, tiêu biểu là KCN An Khánh (Hà Tây), lí do trên đã khiến ngời dân có
nhiều hành động quá khích gây mất an ninh trật tự ở KCN và giảm năng lực cạnh
tranh của địa phơng mình. Chúng ta cần chú ý rằng khu công nghiệp là nơi kết hợp
giữa sức cạnh tranh doanh nghiệp và sức cạnh tranh vĩ mô. Nhà đầu t nớc ngoài
nhìn vào KCN (KCN là một trong những tiêu chí cơ bản để đánh giá sức cạnh
tranh của cả nền kinh tế), nên phải quán triệt để không xảy ra tình trạng nêu trên
nữa.
Khu công nghiệp là nơi đào tạo, bồi dỡng nguồn nhân lực chất lợng cao cho
quá trình hiện đại hóa đất nớc. Nớc ta có nguồn nhân lực dồi dào nhng năng lực
rất hạn chế. Nếu qua việc phát triển các KCN mà thu hút đợc các nhà đầu t nớc
ngoài, họ yêu cầu cao về nguồn nhân lực nên họ đầu t vào đào tạo tay nghề cho lao
động, chúng ta đợc hởng nguồn lợi về lao động đó.
Và một điều quan trọng là KCN phát triển gắn liền với tiến trình đô thị hóa,
đẩy nhanh sự đô thị hóa. KCN ở đâu kéo theo số lợng ngời lao động đi theo và gia
đình họ rất lớn, dẫn đến hình thành một đô thị nhỏ cho những ngời trong KCN,
văn hóa KCN.
2. Ni dung ỏnh giỏ hiu qu s dng t khi chuyn mc ớch s
dng t t t nụng nghip sang t khu cụng nghip:
15
Ở đây chúng ta xem xét, đánh giá hiệu quả trong mối quan hệ giữa chi phí
mà nhà đầu tư phải bỏ ra và lợi ích mà họ nhận được so với phần vốn bỏ ra.
Liệu chúng ta có nên chuyển khu đất sản xuất nông nghiệp của xã A sang
cho doanh nghiệp B xây dựng và phát triển KCN? Câu hỏi này không thể trả lời

các cá nhân hoặc nhóm cá nhân);
*Quản lí (giới hạn về số lượng / hoặc chất lượng các nhân viên sẵn có để
tiến hành hoạt động, số lao động phục vụ trong KCN,…);
*Môi trường (những tiêu chuẩn bảo vệ môi trường phải được đáp ứng, an
toàn chất lượng sản phẩm;…);
*Các ràng buộc về pháp luật, thị trường tiêu thụ,…;
*Các ràng buộc khác.
2.3. Xác định các phương án thay thế:
Muốn xác định được phương án thay thế tối ưu cho dự án, chúng ta phải
theo trình tự của chuỗi phân tích sau (Với điều kiện số phương án thay thế phát
sinh phải đủ để cung cấp cho những người ra quyết định một lượng thông tin đủ
rộng để đưa ra để sự lựa chọn. Các phương án thay thế cũng cần phải có sự khác
biệt đối với các phương án khác.
Xác định phạm vi và các mục tiêu  Xác định các ràng buộc Xác định
các phương án thay thế  Xác định các chi phí và lợi ích  Lượng hóa/đánh
giá chi phí và lợi ích  Tính giá trị hiện tại ròng  Kiểm tra độ nhạy đối với
các rủi ro  Cân nhắc những vấn đề công bằng và những yếu tố vô hình  Báo
cáo.
Cuối cùng, phương án thay thế không làm gì cả cần luôn luôn được xác
định, một cách ẩn ý hoặc rõ ràng .Điều này rất cần thiết bởi lợi ích và chi phí
luôn luôn phát sinh đối với những gì có lẽ đã xảy ra nếu dự án không được thực
hiện. Do vậy, sự lựa chọn không làm gì cả cũng là tình huống cơ sở hay tình
huống không có dự án. Chẳng hạn với dự án xây dựng và phát triển KCN theo
quy hoạch của chúng ta, với các phương án lập ra có thể dùng làm một nhà máy
may mặc, hay chế biến nông sản, hay giày da, hay cùng một mặt hàng cho các
17
phương án- thì nên lựa chọn phương án nào? Trong trường hợp các phương án
đem ra, sau khi tính toán, đánh giá các chỉ tiêu NPV, IRR thì thấy tính khả thi
không cao. Khi đó, chúng ta nên từ bỏ dự án, nếu chính mục đích sử dụng ban
đầu là đầu tư vào nông nghiệp đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao nhất.