Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
MỞ ĐẦU
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa và có sự quản lý của Nhà nước như ở nước
ta.
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và cùng với quá trình chuyển đổi
của nền kinh tế xã hội, nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã đạt được
nhiều thành tựu to lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và
2003, đã thể chế hoá đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý. Luật đất đai quy định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ
trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn
chế đối với tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
Và Nhà nước cũng quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài
sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản, quy định về hợp đồng dân sự
mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà, thuê nhà, quy định về hợp đồng chuyển
nhượng, chuyển đổi và cho thuê quyền sử dụng đất….Đó là những quy định giao
dịch dân sự về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác, tạo hành lang
pháp lý cho việc phát triển thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đổi mới quản lý đất đai, nâng cao
hiệu qủa sử dụng tài nguyên đất, tác động đến tăng trưởng kinh tế thông qua
0việc khuyến khích đầu tư vào bất động sản, tác động trực tiếp tới thị trường tài
chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động tạo cơ hội về nhà ở cho mọi tầng
lớp nhân dân. Thị trường bất động sản là loại thị trường nhạy cảm, dễ bị biến
động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, chính sách…Để thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước thì sự can thiệp của nhà

Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp thu thập số liệu: thu thập các văn bản liên quan đến thị
trường bất động sản như các Luật, Nghị định của chính phủ, Quyết định, Thông
tư liên quan đến bất động sản, các báo cáo, hội thảo liên quan đến thị trường bất
động sản.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
22
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân tích các tài liệu thu thập được
có liên quan với hiện trạng thị trường bất động sản, qua đó phân tích, tổng hợp
và đánh giá thông tin từ đó đối chiếu với thực tế.
Cấu trúc đề tài:
 Lời mở đầu
 Chương 1: Khái quát về thị trường bất động sản
 Chương 2: Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản ở Việt Nam
 Chương 3: Giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
33
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN, VAI TRÒ, ĐẶC TÍNH BẤT ĐỘNG SẢN
Trên thực tế hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về bất động sản song
có một quan điểm được các nhà luật học quan niệm tương đối thống nhất. Đó là:
Bất động sản (BĐS) là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được
và ở Việt Nam thì:
Theo điều 181 bộ luật dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa: bất động
sản là tài sản không di dời được bao gồm :

Tính khác biệt: từng bất động sản như: công trình, nhà, căn hộ, vườn cây.
Không có sự giống nhau một cách tuyệt đối, trước hết là do điều kiện không
gian, môi trường tiếp cận của từng bất động sản có sự khác nhau.
Tính chịu ảnh hưởng của chính sách pháp luật: Trong mỗi giai đoạn
lịch sử, Nhà nước thường đưa ra những chính sách pháp luật mới để điều chỉnh
các quan hệ pháp lý, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, xây dựng, giao
dịch, sử dụng bất động sản cho phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý của nhà nước: Thị trường nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng thường bị ba quy luật chi phối đó là:
quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Việc phát huy những mặt
tích cực và hạn chế những mặt tiêu cực của ba quy luật này để có lợi cho quốc kế
dân sinh, điều đó phụ thuộc chủ yếu vào năng lực, trình độ, phương thức quản lý
của Nhà nước, bởi vì người tạo lập, mua, bán, giao dịch bất động sản thường lợi
dụng các quy luật này để mưu tính thu lợi về mình một cách cao nhất.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản khi sử dụng có thể sinh
lợi cho nhau hoặc gây hại cho nhau. Vấn đề này trước hết phải được giải quyết
bằng công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thiết kế thi công, để
vừa đảm bảo lợi ích của cục bộ và toàn cục, vi mô và vĩ mô, trước mắt và lâu
dài…Hạn chế đến mức cao nhất những xung đột, bất lợi khi sử dụng các bất
động sản.
Đắt tiền và khó chuyển đổi thành tiền mặt: Bất động sản thường có giá
trị lớn nên khi mua bán nó phải có thời gian để cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng và
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
55
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
phải qua một số thủ tục cần thiết để đảm bảo an toàn cho việc mua bán loại tài
sản này.
Riêng đất đai thì đặc tính bất động sản thể hiện ngay trong thuộc tính
của nó, đó là có vị trí cố định, hạn chế về không gian, vô hạn về thời gian sử

thể, chủ thể, môi giới trung gian. Trong thị trường bất động sản thì các yếu tố đó
được biểu hiện như sau:
- Chủ thể thị trường bất động sản liên quan đến chuyển giao quyền sử
dụng đất: Theo khoản 4 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “ nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ”. Pháp luật ở nước ta cũng cho
phép “ người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất…”. Khi đó các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân từ
vai trò chủ thể quan hệ đất đai trở thành chủ thể thị trường bất động sản, các chủ
thể này được tham gia chuyển dịch loại tài sản đặc biệt, tài sản quyền sử dụng
đất. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu, “ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất…”.
Như vậy chủ thể thị trường bất động sản cũng bao gồm Nhà nước và với vai trò
đặc biệt của Nhà nước trong các giao dịch về bất động sản có thể thấy Nhà nước
là chủ thể đặc biệt của thị trường.
Chủ thể của thị trường bất động sản là những đối tượng trực tiếp tham gia
các giao dịch trên thị trường bất động sản; là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và
Nhà nước trong đó các chủ thể này vừa có thể đóng vai trò mua vừa có thể đóng
vai trò bán bất động sản. Những chủ thể này được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường bất động sản, là chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, đất đai; có
quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định có hay không tham gia các giao dịch
trên thị trường bất động sản. Khi tham gia các giao dịch bên mua và bên bán tự
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
77
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
thỏa thuận giá cả với nhau, không chịu sự tác động từ bên ngoài. Người bán

ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
6. Tuân theo các quy định của pháp luật về tìm thấy vật trong lòng đất;
Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn
sử dụng đất.
- Khách thể: Khách thể của thị trường bất động sản là đối tượng giao dịch
giữa 2 bên cung- cầu, là bất động sản hàng hoá trong đó quyền sử dụng đất đóng
vai trò trung tâm. Khách thể của thị trường bất động sản là yếu tố cơ bản để định
danh thị trường và giới hạn phạm vi của nó trong hệ thống các loại thị trường,
khách thể của thị trường bất động sản được hiểu là đối tượng giao dịch giữa các
chủ thể trên thị trường bất động sản, đó chính là hàng hoá bất động sản, đối với
những quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường bất động sản về ý
nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, khách thể của thị trường là đất đai đã
được thương phẩm hoá. Còn ở Việt Nam, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các
giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản là các giao dịch về bất động sản
nói chung và hàng hoá quyền sử dụng đất nói riêng. Do đó khách thể của thị
trường chủ yếu không bao gồm đất đai theo nghĩa vật chất của nó, mà là quyền
sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất do không thể di dời được trong không
gian, các tài sản khác gắn liền với đất được gọi là vốn đất, trong đó quyền sử
dụng đất là yếu tố trung tâm của bất động sản. Và như vậy quyền sử dụng đất là
khách thể trung tâm của thị trường bất động sản.
- Môi giới trung gian thị trường bất động sản được hiểu là cầu nối hữu
hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về
bất động sản. Trong nền kinh tế thị trường hiện đại, hoạt động và tác dụng của
các cơ cấu trung gian ngày càng đóng vai trò quan trọng, là thành phần không thể
thiếu trong thị trường. Dựa vào sự liên kết khác nhau của các chủ thể thị trường,
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
99
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
môi giới trung gian có thể có ba loại: Hình thức liên kết giữa các chủ thể cung

trường bất động sản ở nước ta hiện nay
7. Quyền bán bất động sản cho người mua không phải qua kiểm soát và
xét duyệt hành chính.
8. Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ
những mối đe doạ đến quyền đó. Nói chung là phải đăng ký công khai hoặc tuân
theo thủ tục thông dụng.
9. Quyền người mua được vay tiền và lấy bất động sản làm vật bảo đảm.
10. Người vay và cho vay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua
kiểm soát hành chính.
11. Biện pháp bảo đảm thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ
không bị mất một quyền lợi liên quan đến bất động sản đã thế chấp do bất động
sản đó trước đây đã bán và không biết có mắc nợ hoặc bị kiện cáo hay không.
Điều này có thể phát hiện ra khi đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng .
12. Quyền chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ, nói
chung bao gồm quyền chủ nợ được công khai phát mại để thanh toán nợ.
13. Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế mua bán bất động sản nói
chung và thuế chuyển quyền sử dụng đất riêng, kịp thời hiệu chỉnh số hiệu thuế
thu được. Nói chung khi mua bán bất động sản phải xem xét bên mua và bán đã
nộp đủ thuế chưa trước khi đăng ký xác nhận.
1.2.3. Sự vân động của thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản nó thực chất là thị trường giao dịch nhằm giải
quyết về lợi ích giữa người mua và người bán bất động sản, nó thường bị chi
phối bởi các quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy tắc xây dựng. Thị
tường bất động sản mang tính khu vực do bất động sản là cố định, tức là bất
động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực có những điều kiện, quan hệ cung cầu, mức giá
cả tương ứng với khu vực đó. Cần có dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp có trình độ
cao, có lương tâm nghề nghiệp để đảm bảo lợi ích chính đáng cho cả người mua
và người bán bất động sản. Dễ mất cân bằng cung cầu, dễ dẫn đến độc quyền do
sự tự do cạnh tranh và số lượng bất động sản có hạn trong khi nhu cầu lại lớn.
Thị trường bất động sản thường ít hơn thị trường động sản về số lượng lần mua

cạnh tranh giữa các đối tượng thuộc bên mua, cạnh tranh giữa các đối tượng mua
và bán.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1212
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
Để đảm bảo cạnh tranh lành mạnh thì phải đảm bảo các yếu tố như: thông
tin phải đầy đủ, chính xác, thông suốt, kịp thời, doanh nghiệp phải có quyền cạnh
tranh trong kinh doanh, được hưởng lợi ích từ kết quả cạnh tranh và phải chống
độc quyền, chống cạnh tranh phi pháp.
1.3. VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐỐI VỚI SỰ PHÁT TRIỂN
NỀN KINH TẾ.
Thị trường bất động sản phát triển kéo theo sự phát triển của toàn bộ hệ
thống mà rõ nhất là thị trường xây dựng và tiền tệ. Thị trường bất động sản còn
thu hút một lực lượng lao động khá lớn, đóng góp đáng kể cho ngân sách, đồng
thời tạo việc làm cho thị trường xây dựng và vật liệu xây dựng, gián tiếp giúp hai
thị trường này thu hút lao động, tiếp tục đóng góp cho ngân sách. Có thể khẳng
định thị trường bất động sản đóng vai trò quyết định trong việc thực hiện các kế
hoạch phát triển đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hoá, góp phần đắc lực vào sự
nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước.
Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, bất động sản được chuyển quyền sở
hữu từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy luôn tạo ra một
khối lượng hàng hoá luân chuyển cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường bất
động sản luôn luôn phong phú.
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện sản xuất của
hàng hoá, người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu
tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá để đem ra thị trường. Người
mua có nhu cầu lại thông qua thị trường để có loại hàng hoá đó.
Thúc đẩy áp dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ nâng cao chất

trường bất động sản ở nước ta hiện nay
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM
2.1. SỰ HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
VIỆT NAM
2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980
Từ cách mạng tháng tám năm 1945 cho đến năm 1960 ở miền Bắc thị
trường bất động sản vẫn diễn ra, tuy nhiên, do nhiều yếu tố tác động nên các giao
dịch thuê mướn, thế chấp, cầm cố bất động sản hầu như ít xuất hiện. Thời kỳ sau
năm 1958 đến 1975 là thời kỳ phát triển của nền kinh tế quốc doanh và kinh tế
hợp tác xã thì thị trường bất động sản hoạt động với nhịp độ thấp và quy mô
không lớn, chủ yếu diễn ra trong phạm vi mua bán đất ở, nhà ở. Giai đoạn từ sau
1975 đến 1980, ở Miền Nam thực hiện cải cách nông nghiệp, cải tạo công thương
nghiệp tư bản tư doanh, về mức độ hai miền còn khác nhau song thị trường bất
động sản vẫn chưa hình thành và phát triển.
Từ năm 1945 đến năm 1980, đất đai, bất động sản ở nước ta thuộc sở hữu
tư nhân, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước và hoạt
động giao dịch mua bán, thuê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách
bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư
doanh ở miền Bắc, đất đai bất động sản đã được phân phối lại, các giao dịch mua
bán, thuê mướn, cầm cố đất đai vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, cách thức và
thủ tục chuyển nhượng, mua bán, thuê mướn… được thực hiện theo truyền thống
tập quán của cộng đồng. Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến nhau và và tự
thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này mặc dù chưa có văn bản pháp luật về giao
dịch bất động sản, nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục cho các quan hệ
giao dịch mua, bán, thuê, mướn bất động sản, vẫn thu lệ phí trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản trong giai
đoạn này là một thị trường tự phát ở một số vùng, một số địa phương theo yêu
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính

phát, hình thành thị trường ngầm mua, bán đất từ phạm vi hẹp được phát triển
đến sôi động, không được pháp luật quy định, ảnh hưởng đến đời sống kinh tế xã
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1616
Các yếu tố cấu thành thị trường bất động sản, thực trạng và giải pháp phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay
hội, mặc dù Hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước
nghiêm cấm việc mua bán và lấn chiếm đất trái phép và điều 5 Luật đất đai
1988 qui định: “Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô
dưới mọi hình thức”.
Mặc dù hiến pháp 1980 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng
trong suốt thời kỳ từ cuối những năm 80 đầu những năm 90 thị trường ngầm đất
đai trong thị trường bất động sản ngày càng sôi động và gia tăng, các giao dịch
mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác
nhau, giao dịch thuê mướn, góp vốn, thế chấp đã xuất hiện. Từ sau pháp lệnh nhà
ở và nhất là sau luật đất đai 1993, thị trường bất động sản ở nước ta đã được
khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển, cho đến nay thị trường bất động
sản đã diễn ra rất phức tạp với tốc độ nhanh chóng và vô vùng sôi động ở đô thị.
Có thể nói cùng với sự phát triển mạnh mẽ và vững chắc của toàn bộ nền
kinh tế xã hội của đất nước, thị trường bất động sản là kết quả của một quá trình
xây dựng lâu dài để có được một thị trường bất động sản như hôm nay, cho dù
chưa phải là một thị trường hoàn hảo.
2.3. VAI TRÒ CỦA CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐỐI VỚI VIỆC PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM.
Nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa
đòi hỏi phải đổi mới công tác quản lý thị trường bất động sản trong đó quan
trọng nhất là những thay đổi pháp luật đất đai cho phù hợp với xu thế “mở cửa”
và “hội nhập” của nền kinh tế đất nước.
Việc phát triển, đổi mới chính sách pháp luật đất đai và việc mở rộng
quyền cho người sử dụng đất nói riêng là một tất yếu của tiến trình phát triển nền

sung, thay thế qua 5 đạo luật đất đai nói trên đều xoay quanh một số tiêu chí chủ
yếu là:
- Bảo đảm cho việc quản lý- sử dụng có hiệu quả ngày càng cao tiềm năng đất đai
đồng thời bảo vệ được vốn đất quốc gia.
- Phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
- Vừa đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích
chung của xã hội.
Nguyễn Hoàng Tùng Lớp K47 Địa Chính
1818